Servitudes de vue

Plonger directement dans le bien de son voisin, n’est pas du goût de tous. Ni de ce dernier, ni de la loi.

Peut-on percer une fenêtre ou une ouverture n’importe où ? Quelles sont les distances à respecter ? Faut-il faire une distinction entre les murs mitoyens et les autres ? Parmi les troubles de voisinage, les vues et les jours font l’objet d’une réglementation précise.

 

Les vues et les jours

Les "vues" sont des fenêtres ouvrantes, laissant passer l’air, la lumière et permettant de se pencher ainsi que de jeter des objets. Les "jours" sont des ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l’air. Les "jours" doivent être placés à une hauteur telle qu’ils ne sont pas de nature à offrir une vue aisée sur la propriété voisine. Le Code civil précise qu’il s’agit de fenêtres à fer émaillé et verre dormant. La maille de fer ne peut avoir plus d’un décimètre d’ouverture au plus.

Les murs mitoyens

L’aménagement d’ouvertures de toute nature dans un mur mitoyen ne peut se faire qu’avec le consentement de son voisin. Cet accord est nécessaire même s’il s’agit d’une fenêtre à verre dormant ("jour"). Même celui qui a acheté la mitoyenneté d’un mur à l’origine privatif a le droit de faire boucher les ouvertures aménagées dans le mur. Ce droit peut être exercé peu importe l’âge de ces ouvertures et leur nature.

Les murs séparatifs privatifs

Le propriétaire d’un mur séparatif privatif joignant immédiatement la propriété voisine ne peut pratiquer dans ce mur que des jours. Ils doivent de plus être établis à 2,60 mètres (le Code civil parle de 26 décimètres) au-dessus du plancher ou du sol de la pièce à éclairer si c’est au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Les autres murs

Il est permis de pratiquer des vues droites, c’est-à-dire permettant de voir le fonds voisin sans devoir tourner la tête, pour autant que l’on respecte une distance de 1,90 mètres entre le mur où est percée la fenêtre et le fonds voisin. Les vues obliques sont autorisées à minimum 60 centimètres. La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est réalisée jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. Ces règles valent aussi pour les balcons ou autres semblables saillies.

En deçà de ces distances, le propriétaire ne peut rien faire de plus que ce qu’il est autorisé à faire dans un mur séparatif. Ainsi, si le mur est situé entre 60 centimètres et 1,90 sde la limite séparative des deux propriétés, il peut percer des vues obliques et aménager des jours ou fenêtres à fer émaillé et verre dormant.

Les dérogations conventionnelles

On peut déroger à toutes ces règles pour autant que toutes les parties intéressées soient d’accord. Mieux vaut consigner cet accord dans un acte notarié qui fera l’objet d'une publicité dans les registres de la conservation des hypothèques en vue de son opposabilité aux propriétaires successifs des immeubles.

La prescription

Après trente ans, celui qui a percé des jours ou des vues irréguliers sans que son voisin ne s’en plaigne, voit ces ouvertures illégales consolidées par la prescription. Le voisin ne pourra plus les faire supprimer. Dans certains cas, le voisin sera libre d’ériger un mur de son côté afin de boucher les ouvertures. S’il s’agit d’un mur privatif construit sur la limite des deux fonds, il pourra même en acquérir la mitoyenneté et contraindre son voisin à boucher l’ouverture, comme nous l’avons vu plus haut.

Conseil

La matière ne peut se résumer à ces quelques considérations. Il existe une jurisprudence assez importante et parfois même fort ancienne. Il est toujours préférable de se renseigner auprès d’un professionnel ou mieux de s’entendre avec son voisin avant de se lancer. N’oubliez pas, voyez loin dans l’avenir et consignez vos accords par écrits. Les paroles ont trop vite tendance à s’envoler... par la fenêtre...