Les enclaves et les servitudes de passage

Un bien est enclavé lorsqu'il ne possède pas d'issue (ou bien lorsque la seule issue qu'il possède ne permet pas son exploitation). Dans ce cas, le propriétaire de ce bien a le droit de réclamer un passage sur un des biens voisins, pour lui permettre d'accéder à la voie publique. En principe le droit de passage doit être exercé du coté où le trajet est le plus court (sauf s'il existe un autre trajet moins dommageable pour le fonds voisin).

 

Les frais inhérents au droit de passage

Bien entendu, celui qui doit consentir ce droit de passage a droit à une indemnisation à déterminer, soit de commun accord, soit par le juge compétent.

De même les frais de création et d'entretien du passage seront à charge de celui qui en profite (sauf si les voisins ont décidé entre eux d'une autre clé de répartition). Le bénéficiaire du droit de passage peut également "faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour le conserver".

Quand demander un droit de passage ?

En cas d'enclave, le droit de passage peut être demandé à tout moment : la notion de "bien enclavé" peut évoluer dans le temps et en fonction de la destination de ce bien, et un bien peut maintenant être considéré comme enclavé alors qu'il ne l'était pas auparavant. Par exemple : auparavant, le sentier était assez large pour laisser passer des piétons et des vélos, ce qui était largement suffisant pour accéder au bien. Maintenant, il devrait pouvoir laisser passer des automobiles, et il peut être considéré comme enclavé.
Jadis, l'exploitation du terrain agricole se faisait par des chevaux qui pouvaient passer par le sentier. Le terrain n'était pas considéré comme enclavé, alors qu'actuellement, son exploitation se fait par de grosses moissonneuses-batteuses qui ne peuvent plus emprunter le chemin.

Le droit de passage peut être demandé même après un enclavement de plus de trente ans : puisqu'il s'agit d'une servitude légale, il n'y a pas de prescription possible.

Bien entendu, les propriétaires voisins peuvent s'entendre pour établir une convention fixant l'étendue et les modalités du droit de passage.

Quand le droit de passage prend-il fin ?

Si le droit de passage résulte d'un enclavement :

  • si l'enclavement subsiste : le droit de passage ne prend pas fin, même quand le propriétaire du bien enclavé ne l'utilise plus.
  • si le bien cesse d'être enclavé, le propriétaire voisin peut demander l'extinction de la servitude. Si aucun accord amiable n'est trouvé,il faudra saisir le juge compétent pour demander la suppression de la servitude.

Par contre, lorsque ce droit a été constitué à la suite d'une convention établie entre les propriétaires voisins, il peut s'éteindre après trente années de non-usage.

Un droit relatif à l'immeuble

Le passage est toujours exercé par une personne ; mais, juridiquement, le droit de passage est attaché à un bien immobilier.

Ce droit a un caractère perpétuel, même en cas de changement de propriétaire. Celui qui achète un bien immobilier frappé d'un droit de passage devra admettre son existence et le respecter. Généralement, les titres de propriété mentionnent les conditions d'exercice de ce droit, lorsqu'elles sont connues.