Les recherches fiscales

Le prix de vente de l'immeuble servira d'abord à rembourser les créanciers hypothécaires. Le fisc se servira ensuite, et le reste sera pour le vendeur. Pour éviter que les mauvais contribuables puissent se rendre insolvables en vendant leur immeuble, le fisc dispose d'une priorité sur le prix de vente. Il peut même prendre une hypothèque, sans en avertir le propriétaire.

Dès qu'un propriétaire a signé un compromis de vente pour son immeuble, le notaire chargé de dresser l'acte devra prendre contact avec l'administration pour connaître la situation fiscale des vendeurs. Si l'administration notifie des impôts, le notaire devra jouer le rôle de percepteur des contributions, et il sera obligé de retenir le montant dû et de le virer à l'administration, sous peine d'être déclaré personnellement responsable.

 

Quelles contributions?

Cette obligation vise avant tout les contributions directes. Ainsi, le receveur des contributions du domicile des vendeurs et celui de la situation du bien vendu notifieront tous les impôts directs dus: impôt des personnes physiques, précomptes divers, taxes de circulation, radio-redevance, ... . Depuis le 1 janvier 1997, cette obligation a été étendue aux contributions communales, et provinciales.

De même, si le vendeur est assujetti à la TVA, il devra le déclarer et le notaire sera chargé de contacter le bureau de recette de la TVA dont il dépend, même si l'opération de vente projetée ne concerne pas son activité professionnelle.

Si le bien vendu dépend d'une succession récemment ouverte, il faudra questionner le receveur de l'enregistrement pour savoir si tous les droits ont bien été payés.

Le fisc notifiera tous les impôts déjà enrôlés, mais il pourra demander également le paiement de provisions, par exemple pour le précompte immobilier de l'année en cours, alors que les "billets doux" (les avertissements extraits de rôle) n'ont pas encore été adressés aux contribuables.

Suppression des délais

Les citoyens paient rarement leurs impôts trop tôt, et préfèrent attendre le dernier jour du délai. Si le fisc notifie des impôts à l'occasion d'une vente, il faudra cependant les payer à cette occasion. De même, si le contribuable avait obtenu des facilités de paiement, celles-ci seront supprimées.

Même si l'impôt est contesté, le fisc pourra saisir le prix de vente entre les mains du notaire et il ne restera plus au contribuable qu'à introduire une demande en réclamation et en restitution.

Mainlevée de la notification

Pour se couvrir, le receveur notifie tous les impôts dus. Mais, l'administration n'est pas à l'abri d'erreurs, ou elle peut se montrer compréhensive. Dès qu'il a connaissance de la notification, le contribuable pourra se rendre chez le receveur pour demander la "mainlevée" de sa notification. Par exemple, il pourra prouver au receveur qu'il a d'autres garanties, comme un autre immeuble libre de toute charge. Si le receveur accepte le notaire ne sera plus tenu de retenir les montants dus.

Protection de l'acquéreur

Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur: le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.

Même procédure pour hypothéquer

Si un propriétaire d'immeuble désire l'hypothéquer, le notaire devra suivra la même procédure et prélever du montant du prêt les sommes dues à l'administration fiscale. Le fisc a donc la certitude de pouvoir récupérer ce qui lui est dû.