Acheter un immeuble à une société

Les sociétés commerciales ou les sociétés civiles ayant adopté la forme d'une société commerciale disposent de la personnalité juridique. elles ont un patrimoine séparé de celui de leurs associés. A l'égard des tiers, elles sont représentées par un organe (administrateur ou gérant). Acheter un immeuble appartenant à une société suppose la vérification de la qualité des personnes habilitées à la représenter. Acheter les actions de la société peut être intéressant fiscalement.

 

La représentation de la société

L'organe de représentation d'une société est le conseil d'administration pour une société anonyme (SA) et le gérant pour une société privée à responsabilité limitée (SPRL). En ce qui concerne les sociétés anonymes, les statuts donnent souvent qualité à un administrateur (l'administrateur-délégué) pour représenter la société dans les actes ou en justice. La prise de connaissance des statuts de la société est importante. Ils peuvent apporter des restrictions et des aménagements aux pouvoirs attribués au conseil d'administration. Ils peuvent par exemple contenir une répartition particulière des tâches entre les administrateurs. Ils peuvent ainsi prévoir que l'administrateur-délégué pourra agir seul pour des opérations ne dépassant pas un certain montant mais qu'au-delà de ce montant il faudra la signature de deux administrateurs. Ce type d'aménagement des pouvoirs se rencontre également pour les SPRL lorsqu'il y a plusieurs gérants.

La publicité

Comment s'assurer de l'identité de l'administrateur ou du gérant et de l'étendue de ses pouvoirs ? Les statuts permettent de déterminer les pouvoirs confiés aux administrateurs et aux gérants. Il suffit de demander à la personne qui se présente comme administrateur ou gérant de la société de produire une copie des statuts coordonnés de la société. Il doit s'agir de la version la plus récente, bien entendu. Quant à la qualité d'administrateur ou de gérant, elle peut être vérifiée via la publication de la nomination aux extraits du Moniteur belge. Pour les SA, ces nominations ne sont valables que pour une durée de six ans renouvelables. Pour les SPRL, le ou les gérants peu(ven)t être statutaire(s).

Ces renseignements peuvent également être obtenus au greffe du tribunal de commerce du lieu où la société a établi son siège social.

S'agissant d'une opération immobilière, il faudra demander le titre de propriété de la société. Mais cela n'est pas spécifique aux sociétés.

Achat des parts sociales ?

Si une société de patrimoine - c'est-à-dire une société dont l'objet social est la gestion d'un immeuble ou d'un patrimoine immobilier - met en vente son seul et unique immeuble, il peut être plus intéressant d'acheter les actions ou parts sociales de la société plutôt que l'immeuble. L'opération peut s'avérer fiscalement très avantageuse. Les droits d'enregistrement en cas de vente d'un immeuble s'élèvent à 12,5 pc (6 pc en cas d'habitation modeste, c'est-à-dire ayant reçu un revenu cadastral inférieur à 745 €) du prix de vente (pour autant qu'il soit égal ou supérieur à la valeur vénale du bien). A cet impôt, s'ajoutent les honoraires du notaire ainsi que les frais de transcription de l'acte de vente dans les registres de la conservation des hypothèques. En revanche, le rachat des actions ou parts sociales n'est soumis à aucune taxation particulière et ne requiert aucun acte notarié.

Cependant, il faut prendre conscience que l'on achète toute la société, à savoir son actif et son passif. Avant de prendre cette décision, il convient d'analyser ou de faire analyser les comptes (bilans et livres comptables) de la société par un expert (comptable ou réviseur d'entreprise). N'achetez pas un chat dans un sac ! Il en va de même pour les charges éventuelles (hypothèques, servitudes, etc.) qui grèvent l'immeuble.

Si la convention de cession d'actions n'est soumise à aucun formalisme particulier, il est préférable d'en confier la rédaction à un professionnel.