Le bail notarié

Les avantages du bail notarié lorsqu'un locataire ne paie plus son loyer.

Pour pouvoir saisir ses biens, il faut avoir un titre "exécutoire". Ce sera souvent un jugement obtenu après de nombreux mois de procédure. Il existe cependant un autre moyen pour obtenir ce titre : c'est le bail notarié.

Dans le cas d'un bail verbal, les parties se soumettent automatiquement aux dispositions légales en vigueur. Ces lois sont souvent fort méconnues et paraissent très complexes. L'absence d'écrit ne permet pas de savoir ce que les parties ont exactement décidé: Cela peut donner lieu à beaucoup de discussions qui auraient pu être évitées si le bail avait été consigné dans un écrit, par exemple la différence entre le loyer et la provision pour la consommation d'eau, la détermination exacte des pièces louées, le mode de calcul de l'indexation, la durée du bail, ...

Même si le bail est écrit, le propriétaire risque d'avoir de grandes difficultés avec son locataire si ce dernier ne paie pas son loyer. Pour pouvoir récupérer ce qui lui est dû, il devra s'adresser au juge de paix pour d'abord appeler son locataire en conciliation, puis à défaut d'accord, obtenir un jugement condamnant le locataire à lui payer les arriérés. La procédure peut être très longue, fastidieuse et coûteuse: délais d'introduction de l'affaire, remises, vacances judiciaires, obtention d'une nouvelle fixation, opposition du locataire qui n'a pas comparu, délai de signification du jugement, sans compter les délais d'une procédure d'appel si celle-ci est introduite. Au terme de toute cette procédure, le propriétaire aura enfin un titre définitif qui lui permettra de récupérer les arriérés de loyer, en s'adressant à un huissier de justice. Entre-temps, le locataire occupera toujours l'immeuble, parfois sans payer son loyer.

Lorsque le bail est rédigé dans la forme d'un acte notarié, toute cette procédure peut être évitée. L'acte a la force exécutoire, c'est à dire qu'il permettra au propriétaire qui constate le défaut de paiement de son locataire de s'adresser directement à l'huissier de justice pour récupérer ce qui lui est dû. L'acte pourra prévoir certaines garanties complémentaires comme par exemple une cession de salaire. Toutefois, pour obtenir l'expulsion du locataire et la résiliation du bail, il faudra quand même recourir à la procédure judiciaire.

Le recours à l'acte notarié est déjà obligatoire lorsque la durée du bail est supérieure à 9 ans. Dans les autres cas, il est facultatif, mais en plus des avantages relatés ci-dessus, il offre aux parties la possibilité de disposer d'un contrat équilibré, correctement rédigé et à peu de frais par un juriste avisé.

Frais de l'acte notarié

Les frais du bail notarié sont supportés par le preneur lorsque la loi impose ce type de bail. Par contre, lorsque le recours à l'acte notarié n'est pas légalement obligatoire, il est souvent prévu qu'à l'exception du droit d'enregistrement que le locataire doit de toute façon acquitter, les frais inhérents à l'intervention du notaire sont supportés par le bailleur, puisque c'est lui qui a le plus intérêt à disposer d'un titre.