Le respect de l'acte de base et du règlement de copropriété

Lors de l'acquisition de leur appartement, les nouveaux propriétaires reçoivent une copie de l'acte de base de l'immeuble. Cet acte contient notamment toutes les règles de fonctionnement de la copropriété: ce sont les règlements de copropriété et d'ordre intérieur.

Au moment de la signature de leur acte d'acquisition, ils s'engagent à respecter cet acte de base et ses annexes, à la place des anciens propriétaires. Dans cet acte d'achat, qui forme leur titre de propriété, il doit également être prévu que les nouveaux propriétaires s'engagent à imposer le respect de l'acte de base à tous leurs successeurs. Cela vise aussi bien les nouveaux propriétaires, en cas de vente, ou les héritiers, dans le cadre d'une succession.

Mais, les nouveaux acquéreurs d'un appartement s'engagent également à obliger leurs locataires à respecter toutes les conditions de l'acte de base et des règlements qu'il contient. Les bonnes formules de contrat de bail prévoient d'ailleurs expressément que les propriétaires doivent remettre un exemplaire de ces documents au locataire et que ce dernier devra respecter toutes les clauses qu'il contient. Il est cependant conseillé aux propriétaires de ne remettre au locataire qu'une photocopie de l'acte de base en leur possession, parce que, si le locataire l'égare, il faudra le reconstituer, ce qui risque d'entraîner des nouveaux frais.

Tant les propriétaires que le locataire doivent être attentifs au transfert d'une copie de ces documents. Si le locataire ne respecte pas le règlement d'intérieur, à qui les copropriétaires doivent-ils s'adresser: au locataire, qui déclarera ne pas en avoir connaissance, ou aux propriétaires de l'appartement qui se sont engagés à faire respecter ce règlement par ses locataires?

 

Exemple

Le règlement d'ordre intérieur d'un immeuble interdit aux occupants d'avoir des animaux domestiques, dont des chiens. Un appartement vient d'être loué à Madame Germaine, âgée de 75 ans, et personne ne lui avait communiqué le règlement. A ce moment, elle avait un mignon petit chiot, et, bien entendu, elle tenait à le conserver. Malheureusement, en grandissant, la gentille petite bête est devenue bruyante et menaçante, et fait peur aux autres occupants de l'immeuble (surtout dans l'ascenseur!). En se fondant sur les termes du règlement d'ordre intérieur, les occupants des autres appartements demandent à Madame Germaine de se séparer de son chien, ce que cette dernière refuse de faire. Voilà encore un litige qui va être porté devant le juge de paix, et qui aurait facilement pu être évité si le propriétaire de l'appartement avait remis une copie du règlement à Madame Germaine!

Conseils

Ces réflexions doivent inciter les propriétaires et locataires à rédiger correctement leur contrat de bail. Il n'y a pas de problème lorsque le bail est rédigé dans la forme d'un acte notarié: les notaires incluent toujours l'obligation de respecter les différents règlements. Mais les baux sont souvent conclus directement entre les parties: il ne faut cependant pas hésiter à les faire vérifier par un spécialiste; cela peut éviter beaucoup d'ennuis!

Au moment de votre acquisition, n'oubliez pas de demander au vendeur une copie de l'acte de base, et conservez la bien. Elle vous sera réclamée au moment de la vente de votre appartement.