L'indemnité d'éviction pour les baux commerciaux

La durée des baux commerciaux ne peut être inférieure à neuf années. Que se passe-t-il lorsque les parties veulent y mettre fin à l’amiable avant l’échéance? Quelles sont les règles à appliquer? Et quelles sont les conséquences si ces règles ne sont pas respectées ?

Si le locataire commercial a régulièrement manifesté sa volonté de voir renouveler son bail et se l’est vu refuser, il a droit, dans certains cas, à une indemnité.

La loi relative aux baux commerciaux a comme objectif principal de protéger le fonds de commerce, ce qui revient pour l’essentiel à le maintenir dans les lieux loués. Cependant, il faut également tenir compte des intérêts du bailleur: il n'existe pas de droit inconditionnel pour le locataire de rester dans les lieux. Autrement dit, le propriétaire est autorisé à refuser le renouvellement en invoquant l’un ou l’autre motif légal, le plus souvent moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction.
 

 

Motifs du refus de renouvellement et indemnités d'éviction

Si le bailleur justifie le refus de renouvellement par son intention d’affecter les lieux à une destination non commerciale, l’indemnité est d’un an de loyer de même que s’il évoque son intention de procéder à la reconstruction des lieux.

S’il entend lui-même exercer un commerce similaire, l’indemnité est de deux ans de loyer.

Si le locataire a été évincé au profit d’un tiers enchérisseur l’indemnité est d’un an si ce dernier exerce ensuite un commerce différent dans les lieux loués; elle est de deux ans s’il exerce le même commerce que le locataire évincé.

Attention, à chaque fois que sera exercé dans les lieux un commerce similaire, mais qu’il n’en aura pas été fait part à l’ancien locataire, l’indemnité sera portée à trois ans de loyer, et même davantage si le locataire peut démontrer que le préjudice qui lui a été causé est plus important.

De même, si le bailleur ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention dont il a fait part à son locataire pour l’évincer, il devra une indemnité de trois ans majorée de toute somme nécessaire à réparer le préjudice réel du locataire, sauf à justifier d’un motif grave.

Enfin, pour laisser toute latitude au bailleur de reprendre son bien à disposition sans préjudicier le locataire, il pourra toujours refuser le renouvellement, même sans exciper du moindre motif, pour autant qu’il paie une indemnité de trois ans de loyer, éventuellement majorée du montant du préjudice réel.

Cas où aucune indemnité n'est due

Il existe cependant certains cas où aucune indemnité n’est due.

Ainsi, lorsque le bailleur refuse le renouvellement pour occuper personnellement l’immeuble (de manière non commerciale), cette occupation étant étendue à un certain nombre de personnes proches.

Le refus de renouvellement ne s’accompagne pas davantage d’indemnité lorsqu’il est fondé sur les manquements graves du locataire à ses obligations ou encore en cas d’absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat (ou y serait propriétaire d’un immeuble susceptible d’accueillir ce commerce). Cependant, si le bailleur exerce dans l’immeuble repris un commerce similaire, l’indemnité sera de deux ou trois ans de loyer (selon qu’il ait ou non prévenu son locataire de cette intention).

Certaines personnes (le mineur, l'interdit...) peuvent également s’opposer au renouvellement du bail si celui-ci a été consenti hors de leur intervention et si elles ont repris, au moment de la demande de renouvellement, la libre administration de leur bien.

Enfin, l’indemnité n’est pas due si c’est le bailleur lui-même qui était le propriétaire du fonds de commerce, sauf dans l’hypothèse où le locataire aurait augmenté la valeur dudit fonds de commerce de plus de 15 pc, auquel cas l’indemnité serait fixée par le juge en fonction de la plus-value apportée.