La valeur d'un immeuble

L'évaluation d'un immeuble n'est pas une science exacte. Plusieurs paramètres peuvent intervenir : le même immeuble peut avoir une valeur différente d'après le quartier dans lequel il est situé. Pour certains amateurs, il peut exister une valeur de convenance personnelle. La fluctuation des taux des crédits hypothécaires a également une influence sur le montant de la mensualité future à payer, et peut avoir une incidence sur la valeur des biens...

Les méthodes reprises ici ne sont que des éléments indicatifs...

Chaque propriétaire souhaite avoir une idée approximative de la valeur de son immeuble : par exemple en cas de vente, de donation, de succession..., ou bien simplement pour avoir une idée de l'étendue de son patrimoine.

Il n'existe pas de méthode infaillible pour déterminer la valeur exacte. Les experts se basent généralement sur les éléments repris ci-dessous.

 

Les points de comparaison

La meilleure méthode pour donner la valeur d'un bien, c'est la comparaison avec des biens semblables dont la valeur est connue! Apparemment, il suffit de comparer l'immeuble avec un autre immeuble vendu récemment pour en connaître la valeur.

Cette méthode n'est valable que si l'immeuble à expertiser est comparé à tous les autres immeubles vendus récemment, en tenant compte des caractéristiques propres à chaque bien. La recette de l'enregistrement utilise cette méthode, notamment lors des contrôles des prix de vente d'immeubles, ou lors des évaluations dans le cadre des déclarations de succession. Afin de mieux éclairer leurs clients, les notaires se sont unis pour créer des bases de données rassemblant tous les éléments importants des immeubles faisant l'objet d'actes qu'ils sont appelés à dresser.

Cependant, cette méthode présente quelques faiblesses. Chaque bien présente des particularités propres qui peuvent faire varier la valeur, tant dans le sens de la hausse que dans le sens de la baisse. De plus, un amateur a pu donner un prix nettement trop élevé, uniquement parce qu'il voulait absolument le bien, tandis qu'un autre a pu profiter d'une occasion, parce que le vendeur, endetté, a voulu se débarrasser de son immeuble le plus tôt possible. Enfin, elle est basée sur le prix, et elle n'est fiable que si le prix est sincère...

Les revenus cadastraux

Les revenus cadastraux sont basés sur la valeur locative des immeubles en 1975. A ce moment, il était facile de multiplier le revenu cadastral par un coefficient déterminé pour connaître la valeur approximative d'un bien.

Mais, depuis 1975, beaucoup de choses peuvent avoir changé! Certains quartiers ont évolués plus favorablement que d'autres, certains immeubles ont été transformés, les offres et les demandes se modifient (l'attrait pour les petites maisons campagnarde, pour les appartements "rétro")...

Il existe cependant une certaine constante : les revenus cadastraux ont été fixés d'une manière semblable dans chaque quartier. En prenant le prix de vente de chaque point de comparaison, et en le divisant par le revenu cadastral, il y a moyen de déterminer un pourcentage moyen. Il suffira de l'appliquer au bien à estimer pour obtenir une indication complémentaire.

Le rendement potentiel

La valeur d'un immeuble peut également dépendre de son rendement potentiel : en divisant le rendement annuel (par exemple 6.000 €, pour un loyer mensuel de 500 €) par un coefficient déterminé (par exemple 6%), il est possible de déterminer la valeur approximative d'un bien (dans notre exemple, 100.000 €). Cette méthode est également indicative, mais elle doit tenir compte d'un loyer net (sans les charges, le précompte...), et elle n'est pas valable si des travaux importants doivent être réalisés.

Toutefois, le rendement doit être réadapté en fonction de l'état du bien ou de sa localisation : en, effet, le rendement d'un vieil immeuble, en mauvais état, est souvent supérieur au rendement d'un immeuble neuf, mais le critère de vétusté et les travaux futurs à réaliser auront une influence négative sur la valeur du bien.

Les facteurs de multiplication

Il existe encore une autre méthode, émanant d'un bureau de conseil immobilier, la firme Stadim, qui se base sur les tendances du marché immobilier pour les ventes des appartements et des maisons d'habitation, étalées sur plusieurs années. Il suffit de multiplier le prix d'achat d'un immeuble à une année déterminée, et de le multiplier par un coefficient déterminé, pour obtenir une idée relativement précise de la valeur actuelle de l'immeuble.

Cette méthode suppose toutefois que le bien ait toujours été entretenu correctement : deux immeubles achetés pour le même prix en 1980 peuvent avoir évolué différemment : le premier a peut-être été abandonné, et le deuxième totalement rénové. La valeur de ces deux immeubles sera évidemment totalement différente.

Quels sont les critères à retenir ?

Il faudra tenir compte de tous les éléments qui précèdent, et appliquer chaque calcul. Si les résultats obtenus sont les mêmes en utilisant les cinq méthodes, il sera possible d'avoir une idée précise de la valeur de l'immeuble, mais rien ne pourra remplacer une véritable expertise qui restera toujours un travail de professionnel !