5 tips voor wie een buitenlandse aankoop overweegt

1. Hou rekening met bijkomende kosten

Bij elke aankoop komen extra kosten kijken. Bij een buitenlandse aankoop kunnen die kosten anders zijn dan in België, omdat elk land zijn eigen regels en systemen heeft.

In België zorgen notariskantoren voor een volledige juridische controle van de woning en begeleiden ze de partijen bij de aankoop. In sommige landen, zoals Spanje of Italië, speelt de notaris een minder uitgebreide rol. Het is daarom vaak verstandig om een lokale jurist of vastgoedexpert in te schakelen die vertrouwd is met de plaatselijke regelgeving. Zo vermijd je onaangename verrassingen achteraf. Hou rekening met deze kosten. 

Ook op fiscaal vlak kunnen er grote verschillen zijn. Sommige landen of regio’s hebben eigen belastingen of specifieke aankoopregels. Laat je daarom vooraf goed informeren door lokale vastgoedprofessionals en experts voor je een beslissing neemt.

2. Verken je kredietmogelijkheden

Een buitenlandse woning financieren met een lening is niet altijd eenvoudig. Wie bij een Belgische bank wil lenen voor een tweede verblijf in het buitenland, kan het aangekochte pand meestal niet als onderpand gebruiken. Dat kan slechts in uitzonderlijke situaties.

De bank zal daarom vaak een andere waarborg vragen, zoals een hypotheek op een Belgische woning of een beleggingsportefeuille. Als je financiële situatie het toelaat, kan een tweede hypothecaire lening mogelijk zijn. Bespreek dit dus tijdig met je bank. Heb je al een deel van je huidige hypotheek afbetaald? Dan kan er soms opnieuw ruimte ontstaan om te lenen. Ook een waardestijging van je Belgische woning kan een rol spelen: afhankelijk van je financiële situatie en het kredietbeleid van de bank kan een deel van die waarde opnieuw worden benut.

Voor de financiering van een buitenlands tweede verblijf wordt soms ook gekozen voor een bulletkrediet. Bij deze formule betaal je tijdens de looptijd enkel intresten en los je het kapitaal pas op het einde in één keer af. Dat houdt de maandelijkse lasten beperkt, maar vereist wel dat je op voorhand een duidelijk plan hebt om het volledige bedrag op de einddatum terug te betalen. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van een ander onroerend goed, een beleggingsportefeuille of kapitaal dat vrijkomt uit een groeps- of levensverzekering.

3. Vermijd dubbele belastingen

Een woning in het buitenland heeft ook fiscale gevolgen in België. Een vaak voorkomende vraag is bijvoorbeeld: welk land mag de huurinkomsten van mijn vakantiewoning belasten? Het land waar ik woon of het land waar de woning ligt?

In principe kunnen beide landen belasting heffen. België kijkt als woonstaat naar je wereldwijde inkomsten, terwijl ook het land waar de woning gelegen is vaak belastingen kan opleggen op inkomsten uit dat onroerend goed. Om dubbele belasting te vermijden, heeft België met een negentigtal landen dubbelbelastingverdragen gesloten (lijst). Dat geldt ook voor populaire bestemmingen zoals Spanje, Frankrijk en Nederland. In veel gevallen bepaalt zo’n verdrag dat het land waar de woning ligt de inkomsten mag belasten. België stelt die inkomsten dan vrij, maar houdt er wel rekening mee om het belastingtarief op je andere Belgische inkomsten te bepalen. Dit heet het progressievoorbehoud.

Koop je een woning in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft? Dan kunnen beide landen in principe belasting heffen. Onder bepaalde voorwaarden kan je in België wel een belastingvermindering krijgen als je kan aantonen dat je in het buitenland al belasting hebt betaald.

Ook wanneer buitenlandse onroerende inkomsten in België niet rechtstreeks worden belast, moet je ze nog altijd aangeven in je Belgische personenbelasting. Ze kunnen namelijk een invloed hebben op het belastingtarief dat van toepassing is op je andere inkomsten. Bespreek dus je aankoop zeker met je accountant. 

4. Wil je verhuren? Controleer eerst de regels

Wil je je buitenlandse vakantiewoning verhuren? Informeer je dan vooraf goed over de lokale regelgeving. Elk land heeft eigen regels en ook plaatselijke voorschriften kunnen een belangrijke rol spelen. Zo kunnen er verplichtingen gelden rond registratie, vergunningen, verhuurvoorwaarden of belastingen. Controleer daarom altijd of verhuur is toegestaan en aan welke voorwaarden je moet voldoen.

Ook het verhuurcontract verdient de nodige aandacht. De afspraken moeten overeenstemmen met de lokale wetgeving. Sommige landen leggen bijvoorbeeld specifieke regels op rond het ontvangen en terugbetalen van een huurwaarborg. Een goede kennis van de lokale taal is daarbij een grote troef.

Een vakantiewoning verhuren vraagt bovendien tijd en opvolging. Naast het contact met huurders moet je ook instaan voor administratie, aangiftes, onderhoud en praktische zaken zoals de sleuteloverdracht of het klaarmaken van de woning.

Wanneer je woning in het buitenland ligt, komen daar extra uitdagingen bij. De afstand, een andere regelgeving en mogelijke taalbarrières kunnen het beheer complexer maken. Denk daarom vooraf na over hoe je dit praktisch zal organiseren.

5. Denk na over de erfbelasting voor je erfgenamen

Als Belgische rijksinwoner wordt je vermogen bij overlijden in België belast voor de erfbelasting, ongeacht waar dat vermogen zich bevindt. Ook een buitenlandse vakantiewoning maakt dus deel uit van je nalatenschap. Welk gewest de erfbelasting mag heffen, hangt af van waar je tijdens de laatste vijf jaar voor je overlijden het langst hebt gewoond.

Ook het land waar je vakantiewoning ligt, kan erfbelasting heffen op die woning. Daardoor kan een dubbele belasting ontstaan. België heeft slechts met een beperkt aantal landen een dubbelbelastingverdrag voor erfbelasting. Om dubbele heffing te vermijden, voorziet de Belgische wet dat de erfbelasting die in het buitenland werd betaald op een buitenlands onroerend goed, in mindering kan worden gebracht van de Belgische erfbelasting.

Wie aan vermogensplanning wil doen en toekomstige erfbelasting voor zijn erfgenamen wil beperken, kan een schenking overwegen. Op de schenking van buitenlands onroerend goed zijn in België namelijk geen schenkingsrechten verschuldigd. Dat betekent echter niet dat er helemaal geen belastingen verschuldigd zijn. Het land waar de woning ligt, kan zelf schenkingsrechten of andere belastingen opleggen. De regels verschillen sterk per land: sommige landen voorzien vrijstellingen, terwijl andere wel belastingen heffen. Laat je daarom vooraf goed informeren door je notaris over de gevolgen van een schenking, zowel in België als in het land waar de woning gelegen is.

Overweeg je om permanent naar het buitenland te verhuizen? Dan is het zeker aangewezen om vooraf langs te gaan bij je notaris. Zo kan je nagaan of het erfrecht van je nieuwe woonplaats overeenkomt met je wensen en of er bijkomende regelingen nodig zijn.