Conditions pour bénéficier de la reportabilité ?
La reportabilité des droits d'enregistrement en Région Flamande ne joue que si les conditions suivantes sont réunies, et moyennant le respect des délais repris ci-après:
Pour pouvoir bénéficier des avantages liés à la reportabilité, il faut déjà avoir payé antérieurement des droits d'enregistrement pour l'acquisition d'un premier logement. Le bien acquis précédemment doit être destiné à l'habitation principale.
- Vendre l'ancien logement :
La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l'acquisition du nouveau bien:
Si cette vente se réalise avant l'achat du nouveau logement (V1 avant A2), les acquéreurs peuvent bénéficier d'une réduction de droits en tenant compte des droits payés lors de l'achat du premier logement
Si cette vente se réalise après l'achat du nouveau logement (V1 après A2), l'avantage pourrait consister en une restitution de droits payés lors de la nouvelle acquisition.
- Acquérir un nouveau logement :
La reportabilité ne joue qu'en cas d'acquisition d'un logement. Cela vaut dès lors pour un immeuble destiné à l'habitation, mais également pour un terrain si une construction est rapidement érigée, ou pour un immeuble qui n'était pas destiné à l'habitation mais qui fera rapidement l'objet de transformations en immeuble résidentiel. Il faut occuper effectivement le nouveau logement dans un délai déterminé (2 ou 3 ans suivant l'acte authentique d'achat).
- Engagement d'habiter le bien :
L'acte d'acquisition du nouveau bien (A2) doit reprendre: une déclaration suivant laquelle le bien vendu lui servait de résidence principale et l'engagement d'habiter le nouveau logement à titre de résidence principale.
S'il s'agit d'une reportabilité par restitution, cette mention doit être reprise dans l'acte de vente de l'ancien bien (V1).
Comment faire pour bénéficier de la reportabilité ?
La reportabilité des droits d'enregistrement en Région Flamande n'est pas automatique. Certaines conditions de forme doivent être respectées :
1/ Une demande expresse
Les acquéreurs qui désirent bénéficier de la reportabilité des droits doivent expressément le demander :
- soit dans le dernier acte notarié (acte de vente - si A2 avant VI - ou acte d'acquisition - si V1 avant A2)
- soit dans une déclaration certifiée sincère et véritable au bas de l'acte (également le dernier acte)
- soit dans une requête qui doit être présentée à l'administration de l'enregistrement en même temps que l'acte notarié (le dernier acte).
2/ Les mentions d'enregistrement
La demande du bénéfice de la reportabilité doit reprendre les mentions d'enregistrement de l'acte d'acquisition (A1) si la vente du premier logement est antérieure à l'acquisition du nouveau bien (V1 avant A2) ou les mentions d'enregistrement des deux actes d'acquisition (A1 et A2) si l'acquisition du nouveau bien est antérieure (A2 avant V1).
Quels délais faut-il respecter ?
Les délais pour bénéficier de la reportabilité sont différents, suivant qu'il s'agisse d'une imputation (V1 avant A2) ou d'une restitution (A2 avant V1) des droits d'enregistrement déjà payés.
Nouvelle acquisition après une vente (A2 après V1 - Exemple 1)
Lors de l'acquisition d'une nouvelle habitation (A2), l'acquéreur pourra imputer sur les droits d'enregistrement qu'il aura à payer les droits qu'il a déjà payés lors de sa première habitation (A1). La nouvelle acquisition (A2) doit cependant avoir une date certaine endéans les deux années de la date de l'acte authentique de revente (V1) de l'ancienne habitation. La date de l'acquisition de cette dernière (A1) n'a pas d'importance.
Vente après une nouvelle acquisition (V1 après A2 - Exemple 2)
Au moment de la vente de sa résidence principale antérieure (V1), il sera possible de demander la restitution des droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition de la nouvelle habitation (A2). Le délai est de deux ans (si A2 porte sur une habitation construite) ou de trois ans (si A2 porte sur un terrain sur lequel l'acquéreur construit sa résidence principale) entre la date de la nouvelle acquisition (A2) et celle où la vente (V1) a date certaine. Il n'existe aucun délai entre les deux acquisitions (A1 et A2).
Délai d'occupation du nouveau logement
Les acquéreurs devront occuper effectivement le nouveau logement à titre de résidence principale dans les deux ans de l'acquisition (ou dans les 3 ans de l'acte d'acquisition du terrain à bâtir).
Quelles sont les limitations au principe de la reportabilité ?
Le principe de la reportabilité des droits connaît certaines limites :
- Montant de droits d'enregistrement supérieur à celui qui avait été payé au moment de la première acquisition (A1).
- Le montant total de l'avantage fiscal ne peut pas être supérieur à 12.500 € par immeuble. En outre, il est déterminé pour chaque acquéreur en fonction de la quotité qu'il possède.
Exemples d'application de la reportabilité
* Premier exemple: imputation immédiate des droits payés antérieurement (A2 après V1)
A1 1970 Droits d'enregistrement = 437.500 BEF, soit 10.845.34 €
V1 2002
A2 2003 Droits d'enregistrement = 12.000 €
Calcul des droits: Imputation directe des droits d'enregistrement: Lors de la nouvelle acquisition (A2), il faudra payer 12.000 € - 10.845.34 €, soit 1.154.66 €
* Deuxième exemple: restitution en cas de vente ultérieure (V1 après A2)
A1 1970 Droits d'enregistrement = 437.500 BEF, soit 10.845.34 €
A2 2002 Droits d'enregistrement = 12.000 €
V1 2003
Calcul des droits: Droits d'enregistrement à payer au moment de la nouvelle acquisition (A2): 12.000 € - Restitution lors de la vente (V1): 10.845.34 € - Droit total payé pour la nouvelle acquisition (A2): 1.154.66 €
