La reportabilité des droits d'enregistrement en Flandre

La Région Flamande a organisé un système de « reportabilité » des droits d'enregistrement payés antérieurement : dans certains cas, les droits payés à l'occasion d'un premier achat qui sert de résidence principale pourront être imputés sur les droits d'enregistrement dus lors de l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. L'acquéreur ne devra donc payer que la différence entre les deux montants. Dans d'autres cas, ils pourront faire l'objet d'une restitution partielle.

Toutefois, l'application de ces avantages est également soumis à diverses conditions.

Ce système est réservé aux personnes physiques (à l'exclusion des sociétés) pour leur permettre de posséder leur habitation dans la Région, en payant moins de droits. Une personne physique, qui acquiert conjointement avec une société, peut profiter des avantages de ce régime.

  • A1 = Acte d'acquisition du premier logement
  • A2 = Acte d'acquisition du second logement
  • V1 = Acte de vente du premier logement

Les droits payés au moment de l'acquisition d'une nouvelle habitation (A2) seront réduits en tenant compte des droits payés antérieurement lors de l'acquisition d'une autre habitation (A1). Bien entendu, les deux logements (ancien et nouveau) doivent se situer en Région Flamande.

Techniquement, cette "reportabilité" peut s'opérer soit par l'imputation des droits payés antérieurement (du montant des droits à payer lors de la nouvelle acquisition A2, les acquéreurs pourront déduire le montant des droits payés antérieurement, lors de la première acquisition A1 ) , soit par une restitution lors d'une vente ultérieure.

Actuellement, le montant total de cet avantage fiscal résultant de la reportabilité ne peut excéder le montant de 12.500 € (ce montant est indexé). 

 

Conditions pour bénéficier de la reportabilité ?

La reportabilité des droits d'enregistrement en Région Flamande ne joue que si les conditions suivantes sont réunies, et moyennant le respect des délais repris ci-après:

  • Posséder un logement :

Pour pouvoir bénéficier des avantages liés à la reportabilité, il faut déjà avoir payé antérieurement des droits d'enregistrement pour l'acquisition d'un premier logement. Le bien acquis précédemment doit être destiné à l'habitation principale.

  • Vendre l'ancien logement :

La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l'acquisition du nouveau bien:

Si cette vente se réalise avant l'achat du nouveau logement (V1 avant A2), les acquéreurs peuvent bénéficier d'une réduction de droits en tenant compte des droits payés lors de l'achat du premier logement

Si cette vente se réalise après l'achat du nouveau logement (V1 après A2), l'avantage pourrait consister en une restitution de droits payés lors de la nouvelle acquisition.

  •  Acquérir un nouveau logement :

La reportabilité ne joue qu'en cas d'acquisition d'un logement. Cela vaut dès lors pour un immeuble destiné à l'habitation, mais également pour un terrain si une construction est rapidement érigée, ou pour un immeuble qui n'était pas destiné à l'habitation mais qui fera rapidement l'objet de transformations en immeuble résidentiel. Il faut occuper effectivement le nouveau logement dans un délai déterminé (2 ou 3 ans suivant l'acte authentique d'achat).

  • Engagement d'habiter le bien :

L'acte d'acquisition du nouveau bien (A2) doit reprendre: une déclaration suivant laquelle le bien vendu lui servait de résidence principale et l'engagement d'habiter le nouveau logement à titre de résidence principale.

S'il s'agit d'une reportabilité par restitution, cette mention doit être reprise dans l'acte de vente de l'ancien bien (V1).

 

Comment faire pour bénéficier de la reportabilité ?

La reportabilité des droits d'enregistrement en Région Flamande n'est pas automatique. Certaines conditions de forme doivent être respectées :

1/ Une demande expresse

Les acquéreurs qui désirent bénéficier de la reportabilité des droits doivent expressément le demander :

  • soit dans le dernier acte notarié (acte de vente - si A2 avant VI - ou acte d'acquisition - si V1 avant A2)
  • soit dans une déclaration certifiée sincère et véritable au bas de l'acte (également le dernier acte)
  • soit dans une requête qui doit être présentée à l'administration de l'enregistrement en même temps que l'acte notarié (le dernier acte).

2/ Les mentions d'enregistrement

La demande du bénéfice de la reportabilité doit reprendre les mentions d'enregistrement de l'acte d'acquisition (A1) si la vente du premier logement est antérieure à l'acquisition du nouveau bien (V1 avant A2) ou les mentions d'enregistrement des deux actes d'acquisition (A1 et A2) si l'acquisition du nouveau bien est antérieure (A2 avant V1).

 

Quels délais faut-il respecter ?

Les délais pour bénéficier de la reportabilité sont différents, suivant qu'il s'agisse d'une imputation (V1 avant A2) ou d'une restitution (A2 avant V1) des droits d'enregistrement déjà payés.

Nouvelle acquisition après une vente (A2 après V1 - Exemple 1)

Lors de l'acquisition d'une nouvelle habitation (A2), l'acquéreur pourra imputer sur les droits d'enregistrement qu'il aura à payer les droits qu'il a déjà payés lors de sa première habitation (A1). La nouvelle acquisition (A2) doit cependant avoir une date certaine endéans les deux années de la date de l'acte authentique de revente (V1) de l'ancienne habitation. La date de l'acquisition de cette dernière (A1) n'a pas d'importance.

Vente après une nouvelle acquisition (V1 après A2 - Exemple 2)

Au moment de la vente de sa résidence principale antérieure (V1), il sera possible de demander la restitution des droits d'enregistrement payés lors de l'acquisition de la nouvelle habitation (A2). Le délai est de deux ans (si A2 porte sur une habitation construite) ou de trois ans (si A2 porte sur un terrain sur lequel l'acquéreur construit sa résidence principale) entre la date de la nouvelle acquisition (A2) et celle où la vente (V1) a date certaine. Il n'existe aucun délai entre les deux acquisitions (A1 et A2).

Délai d'occupation du nouveau logement

Les acquéreurs devront occuper effectivement le nouveau logement à titre de résidence principale dans les deux ans de l'acquisition (ou dans les 3 ans de l'acte d'acquisition du terrain à bâtir).

 

Quelles sont les limitations au principe de la reportabilité ?

Le principe de la reportabilité des droits connaît certaines limites :

  • Montant de droits d'enregistrement supérieur à celui qui avait été payé au moment de la première acquisition (A1).
  • Le montant total de l'avantage fiscal ne peut pas être supérieur à 12.500 € par immeuble. En outre, il est déterminé pour chaque acquéreur en fonction de la quotité qu'il possède.
 

Exemples d'application de la reportabilité

 * Premier exemple: imputation immédiate des droits payés antérieurement (A2 après V1)

A1 1970        Droits d'enregistrement = 437.500 BEF, soit 10.845.34 €

V1 2002              

A2 2003        Droits d'enregistrement = 12.000 €

Calcul des droits: Imputation directe des droits d'enregistrement: Lors de la nouvelle acquisition (A2), il faudra payer 12.000 € - 10.845.34 €, soit 1.154.66 €

 

* Deuxième exemple: restitution en cas de vente ultérieure  (V1 après A2)

A1 1970       Droits d'enregistrement = 437.500 BEF, soit 10.845.34 €

A2  2002       Droits d'enregistrement = 12.000 €

V1  2003
 
Calcul des droits: Droits d'enregistrement à payer au moment de la nouvelle acquisition (A2): 12.000 € - Restitution lors de la vente (V1): 10.845.34 € - Droit total payé pour la nouvelle acquisition (A2): 1.154.66 €