Droits de préemption prévus par le 'Wooncode'

Le Code flamand du logement (Vlaamse Wooncode), entré en vigueur le 1er novembre 1998, prévoit un droit de préemption au profit de certaines institutions publiques.

Le Code flamand du logement a instauré ce droit de préemption dans le but de permettre à ses bénéficiaires d’acquérir des habitations ou des parcelles de terrain afin d’y réaliser des logements sociaux.

Ce droit de préemption ne s’applique qu’en cas de vente d’un immeuble (et donc pas en cas de donation, échange, apport en société, etc).

 

Qui dispose du droit de préemption?

Le bénéficiaire du droit de préemption diffère selon la situation du bien vendu.

1. La Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW).
2. Les sociétés de logement social (sociale huisvestingsmaatschappijen - SHM).
3. Les communes.
4. Les centres publics d’aide sociale

disposent d’un droit de préemption pour les habitations dans lesquelles ils ont effectué des travaux de rénovation, d'amélioration, ou d'adaptation.

1. La VMSW.
2. Le Vlabinvest (Investeringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant).
3. Les sociétés de logement social (SHM), pour leur territoire d’activité.
4. Les communes, pour leur territoire

disposent d’un droit de préemption pour les habitations ou parcelles de terrain destinée à l’habitation
- reprises à l’inventaire des habitations désaffectées, inadaptées et/ou inhabitables et laissées à l'abandon ;
- qui n’ont pas été démolies dans les délais imposés ;
- qui sont reprise en « territoire spécial » (bijzonder gebied).

Champ d'application territorial du droit de préemption

Les droits de préemption ainsi déterminés possèdent chacun leur champ d’application géographique propre.

* Est d’application pour l’ensemble du territoire de la Région flamande le droit de préemption sur les habitations :
- dans lesquelles des travaux de rénovation, d'amélioration, ou d'adaptation ont été effectués ;
- qui n’ont pas été démolies dans les délais imposés ;
- reprises à l’inventaire des habitations désaffectées, inadaptées et/ou inhabitables et laissées à l'abandon.

* Est d’application sur une partie du territoire de la Région flamande le droit de préemption sur les habitations et parcelles destinées à l’habitation reprises en « territoire spécial ».

Ces « territoires spéciaux » ont été délimités dans les communes suivantes :
Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Grimbergen, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Linkebeek, Machelen, Meise, Merchtem, Mesen, Overijse, Ronse, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Tervuren, Vilvoorde, Voeren, Wemmel, Wezembeek-Oppem et Zaventem.
Mechelen, Koksijde, Antwerpen, Zemst, Oostende, Sint-Niklaas De Panne, Geraardsbergen, Izegem, Gent Wervik, Kaprijke, Meeuwen-Gruitrode, Buggenhout, Wetteren.

* Le territoire « Vlabinvest »

Depuis le décret du 28 février 2008, le Vlabinvest dispose d’un droit de préemption pour toutes les habitations reprises à l’inventaire – non démolies dans les délais – et en « territoire spécial ».

Le « territoire » Vlabinvest comprend les communes suivantes :
Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-o/d-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst et les communes Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren (arrondissement de Leuven).

Quelles sont les exclusions prévues par le Code ?

Le droit de préemption ainsi défini n’est pas d’application dans les situations suivantes :

- La vente d’un appartement en copropriété ;
- La vente d’un garage (séparément d’une habitation) ;
- La vente d’un lot situé dans un lotissement approuvé ;
- L’achat d’une première habitation (ou d’un terrain destinée à la construction d’une habitation), à condition que les acquéreurs ne soient pas déjà propriétaires (ou usufruitiers) d’une autre habitation (ou d’un terrain destiné à la construction d’une habitation).

Attention, il est prévu que le gouvernement flamand définisse des exclusions dans ces exclusions …

Qui veille à l'exercice du droit de préemption ?

Il s'agit d'une obligation imposée aux notaires chargés de dresser les actes de vente.

Pour les habitations concernées, un compromis de vente peut être signé entre particuliers, mais sous la condition suspensive que le droit de préemption ne sera pas exercé.

Le notaire doit informer les administrations du contenu de ce compromis. L'institution bénéficiaire qui souhaite exercer son droit de préemption et se porter acquéreuse du bien doit communiquer son intention au notaire dans un délai de deux mois.

Si le droit n'est pas exercé, la vente doit avoir lieu dans l'année, aux conditions communiquées par le notaire (notamment au même prix). Le notaire doit informer l'administration de la réalisation de la vente endéans le mois de la signature de l’acte.

Quelles sont les sanctions en cas de non respect ?

Si une vente a quand-même lieu en méconnaissance de ce droit de préemption, les institutions bénéficiaires peuvent exiger d'être subrogées à l'acquéreur : cela signifie qu'elles peuvent être déclarées purement et simplement acquéreuses !