Précompte immobilier et revenu cadastral, quels sont vos droits et obligations ?
Cet article a été rédigé le 13/09/2017 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
En cette fin de période estivale, vous êtes nombreux à recevoir votre avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier Le précompte immobilier est un impôt régional annuel dû par le propriétaire du bien. Il est calculé sur base du revenu cadastral du bien. Certaines réductions existent mais elles ne sont pas octroyées automatiquement, il est nécessaire d’en faire la demande pour pouvoir en bénéficier. Attention, les réductions de précompte pour personne(s) à charge se calculent en fonction de la situation personnelle du propriétaire occupant ou du locataire. Dans ce dernier cas, le locataire déduit de son loyer la réduction du précompte immobilier ainsi obtenue par le propriétaire. Plus d’infos ici. … L’occasion de faire un petit point sur vos droits et obligations en la matière.
1/ Qu’est-ce que le revenu cadastral Le revenu cadastral est un montant fixé par l’administration fiscale, censé correspondre au revenu locatif annuel d’un bien immobilier. Il ne doit pas être confondu avec le précompte immobilier pour lequel le revenu cadastral sert de base de calcul. Plus d’infos ici. ?
Chaque bien immobilier est répertorié à l'administration du cadastre Le cadastre est le registre public dans lequel sont définis l’emplacement, la valeur et la surface des propriétés foncières. Le cadastre est un relevé détaillé de toutes les propriétés immobilières de Belgique, ainsi que de toutes les personnes à qui elles appartiennent. Les documents délivrés par cette administration procurent un grand nombre de renseignements sur l'ensemble des biens et sur les différents propriétaires. Ils consistent principalement en un relevé géographique de toutes les parcelles (le plan cadastral) et une liste de tous les propriétaires (la matrice cadastrale), pour chaque commune ou division de commune du Royaume. On appelle aussi « cadastre », l’Administration du cadastre qui sert à assurer la taxation immobilière et à identifier les propriétaires de chaque bien. . Cette administration lui attribue un revenu fictif, qui est le revenu cadastral (RC), et qui sert à la perception d'un impôt : le précompte immobilier. Le revenu cadastral constitue donc la base pour la perception du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l'impôt des personnes physiques.
Le RC n’est pas un véritable revenu, mais un revenu fictif qui correspond au revenu annuel moyen net qu'un immeuble procurerait à son propriétaire. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de référence. Le montant du RC peut avoir une incidence fiscale importante : il constitue le montant fictif du revenu de l'immeuble, à reprendre sur la déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques. Plus le revenu cadastral est important, plus le revenu à déclarer sera élevé. D'autre part Titre de propriété portant sur le capital d’une entreprise. On parle de « part » dans le cadre d’une société simple (SNC ou SComm), contrairement aux SA, SRL et SC pour lesquelles on parle d’actions. , si le revenu cadastral est peu important, le propriétaire d'un immeuble peut bénéficier d'une réduction Sort réservé à une libéralité dont le montant dépasse la quotité disponible. Une donation réductible est une libéralité excessive qui, à la demande des héritiers dont elle entame la réserve, doit être amputée de ce qui excède la quotité disponible. Concrètement, celui qui a reçu devra rendre. du précompte immobilier ou, dans certains cas, d'une importante réduction de droits d'enregistrement Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu par l’État lors de la formalité d'enregistrement d'un acte ou d'un écrit par l’administration. L’enregistrement des actes notariés est obligatoire. Voir infofiches Bruxelles / Wallonie / Module de calcul de frais d’acte d’achat lors de l'achat de l'immeuble.
2/ Revenu cadastral : que dois-je déclarer ?
En tant que propriétaire, vous avez l’obligation, en vertu de l’article 473 du Code des impôts sur les revenus, de déclarer spontanément auprès de l’Administration générale de la documentation patrimoniale (antenne Mesures et Evaluations) :
- l'occupation ou la location, si celle-ci précède l'occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits ;
- l'achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés ;
- le changement au mode d'exploitation, la transformation ou l'amélioration des immeubles non bâtis ;
La déclaration doit être faite dans les trente jours de l'événement.
Autrement dit, vous devez, notamment, déclarer tous les travaux (rénovation, démolition, modification d’un terrain) que vous réalisez sur votre bien et qui sont de nature La nature est le terme collectif pour toutes les végétations (comme les prairies, les bois, les landes, ...) et les petits éléments paysagers (canaux, mares, rangées d’arbres, ...) qui nous entourent. Certains éléments naturels peuvent être protégés. Il est par exemple interdit en Flandre d’élaguer ou alors il faut posséder un permis d’environnement pour les modifications de végétation. à augmenter la valeur du revenu cadastral de votre bien. Vous pouvez faire cette déclaration au moyen d’un formulaire à télécharger ici.
Dès qu'une vente doit se réaliser avec une demande de de réduction de droits d'
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
(exemple : en cas d’
habitation modeste
En droit fiscal, une habitation modeste est une habitation dont le revenu cadastral n'excède pas 745 EUR. A certaines conditions, les droits d'enregistrement à supporter par l'acquéreur, calculés sur la valeur du bien acquis, seront alors réduits.
, lorsque le revenu cadastral est inférieur à 745 €), un contrôleur de l'administration pourrait être envoyé sur place pour vérifier si le revenu cadastral est toujours adapté (et, éventuellement pour le réévaluer), d’où l’importance de déclarer systématiquement et spontanément les travaux que vous effectuez sur le bien.
Attention, si vous ne faites pas cette déclaration, vous vous exposez à une sanction administrative, voire pénale.
3/ Comment le revenu castral est-il notifié ?
Tout revenu cadastral nouvellement établi, révisé ou réévalué, est notifié au contribuable par pli recommandé à la poste au moyen d'un bulletin de notification, accompagné d'une notice explicative. Vous pouvez toujours vous adresser à l'antenne de l'administration Mesures et Évaluations compétente pour la commune dans laquelle se situe le bien pour obtenir des explications concernant la détermination de votre RC.
4/ Puis-je contester le revenu cadastral qui m’a été notifié ?
Lorsque le revenu cadastral vient de vous être notifié, vous disposez d'un délai de deux mois pour introduire une procédure de réclamation. Dans ce cas, vous devrez proposer un autre montant, et l'administration prendra sa décision définitive. Plus d’infos sur la procédure de réclamation le site du SPF Finances ici.
5/ Qu’est-ce que le précompte immobilier ?
Le précompte immobilier est un impôt régional sur les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains) que vous devez payer chaque année. Si le RC représente le montant à reprendre dans la déclaration de contributions, le précompte immobilier, quant à lui, représente le montant de l'impôt à payer : il s'agit d'un véritable impôt foncier qui va principalement aux Régions, aux Provinces et aux Communes, même si c'est l'État qui le perçoit. Pour ces raisons, le précompte peut varier sensiblement d'une commune à une autre.
6/ Quand et qui doit payer le précompte immobilier ?
Le précompte d'une habitation neuve est dû pour la première fois à partir du premier janvier de l'année qui suit la première occupation. Ainsi, pour gagner une année entière de précompte, il vaut mieux occuper un bien le 10 janvier, et non le 20 décembre précédent ! Généralement, l’avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier arrive pendant les vacances d'été ou à la chute des feuilles. Il concerne cependant le précompte pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre de l'année en cours. La personne qui doit payer le précompte immobilier est celui qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, dispose d’un droit réel sur le bien : propriétaire ou usufruitier par exemple.
7/ Quid en cas de vente d’un immeuble en cours d’année ?
Si l’
acte de vente
L'acte de vente est le contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire.Il est appelé "l'acte authentique" car il est réalisé devant notaire.
En effet, la loi exige l'intervention d'un officier public, le notaire, pour que la vente soit "opposable" à tous. Elle devra donc faire l'objet d'un acte notarié qui lui donnera, à la différence d'un acte sous seing privé, la force exécutoire, à savoir la même valeur qu'un jugement d'accord.
Avant l'acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l'acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l'acquéreur.
a lieu en cours d'année, les vendeurs et acquéreurs devront s'arranger entre eux pour partager le précompte immobilier. Le précompte immobilier est un impôt qui frappe la
jouissance
La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable).
de l'immeuble, il est donc normal que l'acquéreur le supporte dès qu'il aura pu profiter du bien. Pour cette raison, les
parties à l'acte
Les parties sont les personnes qui signent un acte. Par exemple, dans le cas d’une vente d’immeuble, l’acheteur et le vendeur sont les deux parties à l’acte.
de vente décident de partager ce précompte, proportionnellement. Habituellement, l’
acte authentique
Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants.
L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée.
de vente précise dès lors la
quote-part
C’est une fraction d'un bien ou d'un capital qu'une personne peut posséder. Ce terme est notamment utilisé en matière de copropriété et de société.
du précompte immobilier que l’acheteur devra rembourser au vendeur. Plus d’infos ici.
8/ Quel est le taux du précompte immobilier ?
Le montant du précompte représente un pourcentage du revenu cadastral, et il varie d'après chaque commune, chaque région ou chaque province. Il n'existe donc pas de précompte immobilier uniforme pour l'ensemble du pays. Les biens situés dans certaines communes font parfois l'objet d'un précompte immobilier très faible ; d'autres biens subissent un précompte pouvant aller jusqu'à 50% du montant du revenu cadastral. Les pourcentages fixés par les Régions sont les suivants :
- 1,25 % du R.C. (0,8 % pour les logements loués comme habitation sociale) pour les immeubles situés en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
- 2,5 % du R.C. (1,6 % pour les logements loués comme habitation sociale) pour les immeubles situés en Région flamande.
Cet impôt de base ne représente qu'une fraction du précompte immobilier que vous devez payer. En plus de cet impôt de base, des centimes additionnels Se dit des impôts qui viennent augmenter un impôt de base. L'exemple classique est le précompte immobilier qui se voit majoré des additionnels communaux, provinciaux et régionaux. peuvent être prélevés par les communes et provinces et peuvent varier chaque année de commune à commune et de province à province.
Notez que depuis le 1er janvier 2017, à Bruxelles, tous les ménages qui paient un précompte immobilier pour leur habitation propre à Bruxelles perçoivent une prime annuelle de 120 € (en compensation de l’augmentation du précompte immobilier en vigueur depuis 2016).
9/ Puis-je bénéficier d’une réduction de mon précompte immobilier ?
Le propriétaire d'un immeuble peut demander la réduction de précompte immobilier dans certaines circonstances : notamment s'il s'agit d'une habitation modeste, si l'immeuble est occupé par une personne handicapée ou si l'occupant a des enfants à charge. Plus d’infos sur les conditions de ces réductions ici.
La réduction n'est pas automatique, elle doit être demandée auprès de votre service précompte immobilier, dont les coordonnées figurent au verso de votre avertissement-extrait de rôle, en envoyant (par courrier ordinaire ou par mail) le formulaire adéquat : téléchargez les formulaires en Région wallonne ou en Région bruxelloise.
Enfin, sachez que la réduction pour enfants à charge ou pour handicapés joue en faveur des occupants, même s'ils sont locataires de l'immeuble : la réduction doit dans ce cas être demandée par le propriétaire, mais c’est le locataire qui devra en profiter. Même si le contrat de
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
prévoit le contraire, la réduction devra revenir au locataire, éventuellement sous forme de déduction du loyer. Si un propriétaire possède plusieurs immeubles, et si chacun des locataires remplit les conditions pour obtenir la réduction, il faudra introduire une demande séparée pour chaque précompte. Il arrive parfois que le propriétaire oublie de demander la réduction ; le locataire pourra alors lui-même introduire la demande auprès de l'administration.
Plus d’infos sur le précompte immobilier et sa réduction ? Rendez-vous sur le site du SPF Finances ici.
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