L'immobilier à Bruxelles en 2025

Le nombre de ventes est en progression en 2025

Fednot a analysé toutes les transactions immobilières conclues en Belgique en 2025. Il en ressort que, l’année dernière, il y a eu 14,2 % de ventes en plus par rapport à 2024. Ces chiffres sont en très forte progression par rapport à l’année 2024, qui avait connu une légère baisse des ventes par rapport à 2023 : –0,7 %.

« La progression des ventes en 2025 est moins prononcée à Bruxelles (+7,1%) par rapport à la Wallonie (+16,7 %) et la Flandre (+14,1 %), constate Jean Martroye, notaire et porte-parole de Notaire.be. Les taux réduits à 3% en Wallonie et à 2% en Flandre pour les primo-acquérants ont probablement poussé certains candidats propriétaires à se tourner vers ces marchés-là, quitte à délaisser la capitale de la Belgique. L’absence de gouvernement bruxellois qui perdure depuis de très nombreux mois n’a pas permis de trouver une solution politique pour dynamiser le marché immobilier bruxellois. Ce flou n’entretient pas non plus une dynamique positive pour les investisseurs. L’absence de gouvernement empêche également l’obtention de primes à la rénovation alors que le PEB a de plus en plus d’importance. »

Prix médian d’une maison à Bruxelles : 510.000 € (+2 % par rapport à 2024)

Les maisons en Belgique ont été mieux valorisées en 2025. Dans le pays, une maison valait 315.000 € (prix médian), soit une augmentation de +6,8 % (295.000 € en 2024). À Bruxelles, la hausse a été moindre, le prix médian d’une maison bruxelloise passant de 500.000€ en 2024 à 510.000€ un an plus tard (+2%).

« En cinq ans, le prix médian des maisons bruxelloises est passé de 460.000€ à 510.000€, soit une valorisation de +10,9%, poursuit Jean Martroye. Sur le terrain, on a le sentiment que les biens anciens connaissent actuellement un coup d’arrêt au vu des contraintes énergétiques. Les exigences bancaires, aujourd’hui généralisées, obligent les acquéreurs soit à budgéter la rénovation énergétique du bien, soit à se tourner directement vers des biens affichant un bon niveau énergétique, qui sont par essence plus chers. »

Avec un prix médian de 510.000 €, Bruxelles occupe la première marche du podium, loin devant les prix médians affichés dans les deux Brabant : 400.000€. 

Maisons : prix médians dans les différentes communes

Si, a fortiori, un quartier dans une même commune n’est pas l’autre à Bruxelles, une commune bruxelloise ne l’est pas non plus. La hausse des prix constatée au niveau provincial n’a pas été répercutée uniformément au niveau communal.

« C’est à Forest que l’on a constaté la plus forte hausse des 19 communes bruxelloises sur cinq ans : +25,8% pour arriver à un prix médian de 553.500€ avec une légère augmentation entre 2024 et 2025 (+3,5%), constate Jean Martroye. Molenbeek reste la commune la moins chère de Bruxelles pour celui qui veut acheter une maison. On est très loin de Woluwé-Saint-Pierre, numéro 1 dans ce classement particulier, où le prix médian d’une maison est de 746.500€, soit + 9,8% en 2025 par rapport à 2021. Fait remarquable, en cinq ans, une seule commune bruxelloise a vu le prix médian de ses maisons être dévalorisée : Ixelles, avec -5,1% (700.000€). Deux autres communes riveraines - Auderghem et Etterbeek -  ont connu une stagnation des prix médians de leurs maisons : 0% en cinq ans. Avec l’inflation, on peut donc considérer que ces maisons ont perdu de la valeur. »

 

Prix médian d’un appartement à Bruxelles : 265.000 € (+3,3 % par rapport à 2024)

En 2025, le prix médian d’un appartement en Belgique a légèrement augmenté : +2 %, passant de 245.000 € en 2024 à 250.000 € en 2025. Les prix médians des appartements à Bruxelles ont connu une progression légèrement supérieure : +3,3 % (soit +8.500 €), évoluant de 256.500 € en 2024 à 265.000 € en 2025. 

« Les appartements à Bruxelles représentent 70,3% du marché immobilier (NDLR : hors terrains, garages, etc.), indique Jean Martroye. De très loin, la plus grosse proportion des trois régions puisque les pourcentages sont quasiment inversés en Flandre (32,7% d’appartements) et en Wallonie (21,5% d’appartements). Pour autant, les appartements bruxellois ne sont pas les plus chers de Belgique. Le Brabant Flamand (prix médian de 287.000€) et la Flandre Orientale (270.000€) montent sur les deux premières marches du podium. Le prix médian d’un appartement bruxellois est 100.000€ plus cher que le prix médian de la province la moins chère de Belgique : le Hainaut (165.000€).»

Prix médian d’un appartement dans les différentes communes bruxelloises

C’est à Woluwé-Saint-Pierre que l’on retrouve les appartements les plus chers de Bruxelles : prix médian de 360.001€.

« Woluwé-Saint-Pierre dépasse Ixelles en tête de ce classement particulier avec une hausse du prix médian de ses appartements (+4,3%) entre 2024 et 2025, indique Jean Martroye. Ixelles a connu un léger tassement en 2025 (-1,4%) mais, sur cinq ans, on constate une hausse du prix médian des appartements ixellois de 11,3%. Du reste, en cinq ans, les prix médians ont augmenté dans les 19 communes bruxelloises. De +1,66% à Uccle à +18,4% à Koekelberg. Sur une année fiscale, les hausses sont généralement moins marquées même si Saint-Josse-ten-Noode sort du lot avec un prix médian de ses appartements qui est passé de 199.500€ en 2024 à 230.000€ en 2025 (+15,3%). Dans le même laps de temps, le prix médian des appartements forestois est passé de 289.500€ à 280.000€ (-3,3%), la baisse la plus marquée du marché. »

Âge moyen des acheteurs à Bruxelles

L’âge moyen de l’acheteur à Bruxelles est légèrement plus élevé que la moyenne nationale : 39,8 ans dans la capitale versus 39,2 ans pour l’ensemble du pays. Pour les appartements, ce sont les 26-30 ans (21 %) qui se montrent les plus actifs. Pour les maisons, la tranche d’âge majoritaire est plus élevé : les 36-40 ans se positionnent sur 23% du marché.

«Les 65 ans et plus sont très peu nombreux sur le marché immobilier bruxellois, indique Jean Martroye. 1% seulement achète une maison et 4% un appartement. Par contre, sans surprise, ce sont les 65 ans et plus qui ont le pouvoir d’achat le plus important avec des maisons dont le prix médian est de 550.000€ (même prix que mes 41-45 ans) et les appartements de 310.000€. Les jeunes – 18-30 ans – achètent, en toute logique, les biens les moins chers du marché.»

Où s’installent les jeunes, où s’installent les seniors ?

Les jeunes (18-30 ans) qui décident d’acheter un appartement se tournent vers les communes bon marché : 35% à Saint-Josse-ten-Noode et 34% à Molenbeek-Saint-Jean. Woluwé-Saint-Pierre (17%) et Uccle (21%) sont les communes bruxelloises les moins prisées par les 18-30 ans.

« À Bruxelles, Schaerbeek se détache parmi les jeunes acheteurs (18 – 30 ans) décide d’acheter ce qui est probablement sa première maison, il opte à 18% pour une commune en vogue, Schaerbeek. Les maisons de Bruxelles-Ville (avec son piétonnier, ses bars et ses prix attractifs) et celles de Molenbeek (les maisons les moins chères de la capitale) ont été acquises à 17% par des 18-30 ans, constate Jean Martroye. Les 36-40 ans, tranche d’âge la plus active pour les maisons à Bruxelles, est très active à Forest (33%), Ganshoren (27%) et Evere (27%). »

Où s’installent les célibataires, où s’installent les couples ?

À Saint-Gilles, 71,1 % des appartements ont été achetés par des célibataires*, c’est la plus haute proportion pour ce type de biens dans les 19 communes bruxelloises. A l’inverse, à Woluwé-Saint-Pierre 51,8% sont des célibataires : cette commune ayant le plus faible pourcentage à Bruxelles pour les achats en solo d’appartements.

« Ce qui est également intéressant de constater c’est qu’au cours des années, dans la grande majorité des communes, la proportion d’achats en solo d’appartements ne cesse d’augmenter », constate Jean Martroye. « Cela répond à une évolution de la société avec des mères et pères célibataires de plus en plus nombreux et qui achètent des appartements, bien souvent moins chers que les maisons. Et la volonté accrue parmi les citoyens de réaliser un investissement. Sans oublier les jeunes qui ne veulent plus payer un loyer pendant des années et qui se constituent un premier bas de laine avant d’envisager de fonder une famille. »

Vu les prix pratiqués à Bruxelles, ce sont surtout des couples* qui peuvent s’acheter une maison à Bruxelles, les célibataires étant minoritaires sur ce marché. Et c’est de nouveau Saint-Gilles qui se démarque pour les maisons achetées par des célibataires : 36,5%.

« Les couples se tournent vers Forest où ils ont acheté 86,2% des maisons en 2025. Pour les appartements, les couples sont nombreux à Watermael-Boitsfort (44%). »

* Sans préjuger de leur statut matrimonial ou amoureux, les achats réalisés en solo sont décrits comme effectués par des célibataires, et les achats en duo comme effectués par des couples.

Où achètent les Bruxellois dans la capitale ?

Auderghem semble avoir des atouts puisque 95,1% des maisons qui ont été vendues dans cette commune en 2025 l’ont été à des citoyens déjà domiciliés à Bruxelles. A contrario, Ixelles attire des acheteurs extérieurs à la capitale puisque 20,1% des acheteurs de maisons de cette commune viennent d’en-dehors de Bruxelles.

« Pour les appartements, c’est à nouveau Forest qui se distingue avec un taux d’achat à 88,1% par des Bruxellois, juste devant sa voisine de Saint-Gilles et ses 87,6% de Bruxellois, indique Jean Martroye. Les appartements de Woluwé-Saint-Pierre attirent à 28,4% des acheteurs venus de l’extérieur de la capitale. »

C’est à Bruxelles-Ville, en 2025, que l’on a vendu les plus d’appartements avec 14,1% de ventes alors que la petite commune de Boitsfort ne représentait l’année passée que 1,3% du volume de ventes des appartements bruxellois.

« C’est à Uccle - avec 12,6% de ce marché – que l’on a vendu le plus de maisons à Bruxelles en 2025, souligne Jean Martroye. Par contre, le marché des maisons bruxelloises est plus anecdotique à Saint-Josse-ten-Noode qui ne représente que 1,1% du marché global. »

Quelles sont les communes les plus homogènes et les plus hétérogènes ?

Dans la Ville de Bruxelles, en se basant sur les prix médians des appartements, Woluwé-Saint-Pierre est la commune la plus hétérogène, avec des prix variant entre 280.000€ et 490.000 €, soit un différentiel de 210.000€, là où il n’est que de 65.500€ à Berchem-Saint-Agathe, commune la plus homogène pour ses appartements de la capitale.

Pour les maisons, la commune la plus homogène est Ganshoren (différentiel de 85.000€) alors c’est à Uccle que les prix font le plus grand écart entre 472.500€ et 909.000€ (différence de 436.500€). 

Les chiffres Biddit de Bruxelles

Lancée en 2018 par la Fédération du Notariat (Fednot), Biddit est une plateforme belge sécurisée de vente et d’acquisition de biens immobiliers en ligne. Elle propose des transactions aux enchères ou de gré à gré, avec l’accompagnement du notaire à chaque étape. Depuis sa création, plus de 50.000 biens immobiliers y ont été mis en vente, incluant des maisons, appartements, garages et autres types de propriétés.