Le bail : nouvelles règles à Bruxelles depuis ce 1er janvier 2018
Cet article a été rédigé le 24/01/2018 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
Le
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
est désormais une matière régionalisée, et non plus fédérale. Il appartient donc à chaque région de déterminer ses règles relatives aux baux d’habitation. En Région de Bruxelles-Capitale, ces règles sont principalement contenues dans le Code du logement, et sont en vigueur depuis ce 1er janvier 2018.
Vous êtes nombreux à Bruxelles à être concernés par cette réforme : environ 60% des Bruxellois sont locataires ! Nous aborderons dès lors ici les principales nouveautés de ce bail bruxellois.
1/ A quel type de bail ces nouvelles règles s’appliquent-elles ?
A tous les baux d’habitation, à savoir tous les contrats concernant un logement : résidence principale mais également secondes résidences et kots étudiants, à l’exception des hébergements touristiques (exemple : Airbnb), qui sont encadrés par une autre législation.
2/ Ces règles s’appliquent-elles aux contrats en cours ?
Oui, la plupart des dispositions sont directement applicables aux contrats en cours, sauf s’il s’agit de kots étudiants ou de colocations, et sauf en ce qui concerne les dispositions applicables à la conclusion des contrats de bail (comme les dispositions « anti-discrimination » ou informations précontractuelles obligatoires par exemple), qui s’appliquent aux baux conclus (ou renouvelés) après le 1er janvier 2018.
3/ Quelles sont ces nouvelles règles ?
Principales nouvelles règles communes à tous les baux d’habitation
- Informations précontractuelles obligatoires : désormais, le
bailleur
Personne qui donne en location. Il peut s'agir du propriétaire mais également d'un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location.
doit fournir au futur locataire un certain nombre d’informations précontractuelles : description du logement, loyer, estimation des
charges communes
Les charges communes sont des frais relatifs à la copropriété et aux dépenses utiles de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de l’immeuble. Ces charges doivent être payées par les copropriétaires en fonction de leurs quotités.
Plus d’infos ici.
et privatives, existence ou pas de compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité, certificat
PEB
Performance énergétique des bâtiments qui indique notamment
la quantité d’énergie dont une habitation a besoin, ainsi que le
coût prévisible de cette énergie. Plus d'infos... , présence ou non d’un syndic Le syndic est la personne ou la société, désignée par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble, qui assure la gestion, l’administration de l’immeuble et la représentation des copropriétaires. Plus d’infos ici. . - Annexe à joindre au contrat de bail : Le Gouvernement a établi une annexe à joindre au bail qui contient une explication destinée à informer le locataire et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du Code en matière de baux.
- Lutte contre la discrimination : les informations que le bailleur a le droit de demander au candidat locataire sélectionné sont désormais reprises dans une liste exhaustive : son identité, le moyen de le contacter, le nombre de personnes qui composent le ménage, le montant de ses ressources financières. En dehors de cette liste, il ne peut exiger aucune autre information.
- Changement de propriétaire : le bailleur est désormais obligé d’informer son locataire si le logement est mis en vente (par un courrier recommandé).
- Travaux : le bailleur peut réaliser des travaux au cours du bail, à certaines conditions (en vue d’améliorer le confort de l’habitation) et sans l’accord du locataire. Une liste non limitative des principales obligations de réparation et d’entretien incombant au bailleur et au locataire a été établie par le Gouvernement. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.
- Cession de bail et sous-location : il est désormais interdit de sous-louer ou de céder son bail sans le formaliser de façon écrite et moyennant certaines conditions.
Colocation
Lorsqu’un logement est loué par plusieurs locataires, qui ont conclu ensemble un seul bail, on parle d’une colocation. Le nouveau bail de colocation assure une sécurité pour tous les occupants de la colocation et pour le bailleur. Ces nouvelles règles ne s’appliquent toutefois que d’un commun accord des colocataires avec le bailleur.
Désormais, un seul contrat de bail lie les locataires au bailleur et un pacte de colocation (déterminant les règles de la vie en commun, la répartition du loyer, la garantie Une garantie est un engagement qui assure l’exécution d’un contrat, d’une obligation. En l’occurrence, la garantie est la somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis. Cette somme reste sa propriété jusqu’au jour de la signature de l’acte où elle devient un acompte à valoir sur le prix de vente. , la prise d’ assurance Contrat par lequel, contre paiement d'une prime, un assureur s'engage envers un assuré à fournir une prestation stipulée dans le contrat qui les lie au cas où un événement généralement incertain et non souhaité devait survenir. , etc.) est annexé au contrat.
Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail, ce qui implique certaines conséquences, exemples : le bailleur peut réclamer à chacun des colocataires le paiement total du loyer, une mise en demeure Une mise en demeure est un document écrit par lequel le créancier demande formellement à son débiteur d’exécuter, dans un délai déterminé, une obligation qui lui incombe (par exemple, payer une somme d’argent). Pour avoir une preuve de cet envoi, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée. Si le débiteur n’exécute pas son obligation dans le délai, des intérêts de retard peuvent commencer à courir et des dommages et intérêts peuvent être réclamés par le créancier. adressée par le bailleur à l’un des colocataires vaudra à l’égard des autres, etc.
Par ailleurs, si l’un des colocataires veut quitter la colocation, le bail de colocation prévoit deux mois de préavis, sans indemnité, à condition de trouver un nouveau colocataire accepté par le groupe ou d’avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.
Baux de courte durée
On peut désormais mettre fin au bail de courte durée avant l’échéance via un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois. Le
preneur
Personne qui accepte de prendre en location ou en leasing. Il peut s'agir d'un locataire ou d'un sous-locataire.
peut le faire à tout moment et sans motifs particuliers. Le bailleur ne peut résilier que s’il désire occuper personnellement le bien (mais il doit attendre l’échéance pour les baux d’une durée inférieure à un an). Il est également possible de prolonger plusieurs fois le bail, aux mêmes conditions, durant maximum 3 ans. L’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
du bail de courte durée, par le bailleur est désormais obligatoire.
Bail étudiant
Le nouveau bail étudiant est plus adapté à la vie estudiantine actuelle : Erasmus, seconde session, changement d’orientation, etc. La durée du bail étudiant est de maximum 12 mois, renouvelable par période d’un an. L’étudiant doit prouver sa qualité d’étudiant (preuve d’inscription ou preuve de la demande). Plus d'infos ici. Un nouveau label logement étudiant sera également octroyé aux kots qui respectent des critères de qualité.
Sachez par ailleurs que ces règles sont supplétives, vous pouvez dès lors toujours opter pour un bail classique, de commun accord avec le bailleur.
4/ Et en Wallonie et en Flandre ?
Des réformes sont également en préparation, mais rien n’a encore été décidé concrètement. Pour l’instant donc, rien ne change, la loi fédérale continue à s’appliquer en Régions wallonne et flamande.
5/ Plus d’infos sur la réforme du bail à Bruxelles ?
La Région de Bruxelles-Capitale a publié un folder d’information ainsi qu’une brochure juridique détaillée, disponibles sur logement.brussels.be. Vous y trouverez également une série de documents utiles tels qu’un modèle d’état des lieux, la liste des obligations d’entretien entre bailleur et locataire ou encore une grille indicative des loyers.
Vous êtes bailleur ou locataire et avez des questions ou des doutes quant à ces nouvelles règles ? Le notaire et ses collaborateurs sont à votre disposition pour vous conseiller et répondre à vos questions, n’hésitez pas à prendre contact avec une étude notariale !
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