Répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur

Depuis plusieurs années, Gaston et Marie sont propriétaires d'un appartement qu'ils ont décidé de mettre en vente. Ils ont rencontré Pierre, qui, justement cherchait un appartement. Le prix proposé par Gaston et Marie convenait à Pierre, et les deux parties ont décidé de conclure la vente.

 

Charges ordinaires de copropriété

Pour les charges ordinaires de copropriété, il n'y a pas de problème de partage: Pierre les supportera dès qu'il aura la jouissance de l'appartement. Cela vise principalement les frais communs périodiques, comme l'utilisation de l'ascenseur, l'entretien de l'immeuble, les frais de gérance...

Si Gaston et Marie acceptent de laisser Pierre occuper l'appartement dès la signature du compromis, mais bien avant l'acte, il est normal que Pierre supporte les charges dès ce moment. Par contre, s'ils ont demandé à Pierre de pouvoir rester dans l'appartement plusieurs mois après la signature de l'acte, ils paieront les charges jusqu'au jour où ils mettront l'appartement à la disposition de Pierre.

Charges extraordinaires

Mais, il arrive parfois que, quelques jours après avoir décidé la vente, les vendeurs et l'acquéreur constatent que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé d'entamer des gros travaux de remplacement de l'ascenseur et de réfection de la toiture. Qui devra payer ces frais? Gaston et Marie qui étaient propriétaires au moment où la décision de l'assemblée générale a été prise, ou Pierre qui sera propriétaire au moment de l'exécution des travaux, et qui en profitera.

Il est normal que le vendeur supporte tous les frais décidés avant la vente, et pour lesquels le syndic a déjà adressé une demande de paiement aux copropriétaires : il s'agit d'une dette certaine et exigible existant au moment de la vente. Si le syndic a déjà demandé à Gaston et Marie une première provision avant la vente, ils devront la payer, même si Pierre profitera des travaux.

Par contre, il semble également logique que Pierre supporte le coût de tous les travaux dont le paiement est exigé par le syndic après la vente, même s'ils ont été décidés avant qu'il ne devienne propriétaire : il profitera des améliorations apportées à l'immeuble, et il est normal qu'il en supporte le coût.

Dès lors, pour savoir qui, de l’acheteur ou du vendeur, doit payer ces charges, trois situations se présentent :

  1. Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic a envoyé une demande de paiement au vendeur avant la signature de l’acte authentique de vente : le vendeur paie ;
  2. Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic envoie la demande de paiement après la signature de l’acte authentique de vente : l’acheteur paie uniquement s’il a reçu les procès-verbaux ou documents mentionnant les montants réclamés ;
  3. Une assemblée générale a lieu entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente :  l’acheteur paie pour autant que le vendeur lui ai communiqué, dans un délai raisonnable, la convocation à l’assemblée générale et lui ai donné procuration pour se rendre à l’assemblée générale.
 

Et, pour les procès en cours ?

La même solution doit être apportée aux problèmes relatifs aux procès en cours: si la copropriété est condamnée à payer une somme à la suite d'un litige antérieur à la vente, Pierre doit-il intervenir? Si elle doit recevoir des sommes à la suite d'un litige avec le constructeur, qui peut les percevoir: Gaston et Marie ou Pierre?

Ici aussi, c'est la date à partir de laquelle les paiements sont exigibles qui comptera.

Conseil : éviter les discussions !

Les problèmes qui peuvent surgir à ces occasions sont parfois très difficiles à résoudre, même quand vendeurs et acquéreurs sont de bonne foi. Il vaut mieux les solutionner au moment de la signature du compromis, en éclairant correctement l'acquéreur: le moyen le plus simple est de lui transmettre une copie des derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant cette date, et de l'inviter à participer à toute assemblée générale qui se tiendrait entre le compromis et l'acte. Il faut également veiller à ce que ces procès-verbaux soient clairs et précisent si les travaux ont bien été décidés ou s'ils sont seulement envisagés.