Comment se protéger contre des vices cachés dans votre habitation ?

Il arrive très souvent d’avoir le coup de cœur pour un bien lors d’une visite. Il fait beau, le soleil illumine la pièce, la peinture vous plait, vous vous y voyez déjà. Mais attention, il ne faut pas vous emballer ! Il se peut que le bien soit complètement pourri de l’intérieur.

Si c’est le cas, on parlera alors de « vice caché ». Un vice peut se présenter sous différentes formes comme la mérule, des dégâts provoqués par des termites, des fondations défectueuses, etc.

Malgré l'absence de définition juridique, il existe des conditions claires pour pouvoir parler de « vice caché ».

Tout d’abord, il n’aurait pas été possible de découvrir le défaut lors de la visite du bien immobilier, même si elle a été réalisée avec prudence et attention. De plus, le vice doit déjà exister au moment de l’achat, au moment du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur. Enfin, pour pouvoir parler de vice caché, il faut que le défaut empêche l’utilisation « normale » du bien. Ce défaut a pour conséquence que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou en aurait offert un prix moins élevé s'il avait connu le vice.

Que pouvez-vous faire en tant qu'acheteur ?

Ces conditions sont très difficiles à prouver mais si elles sont toutes remplies, la garantie contre les vices cachés vous permettra de demander réparation. Vous avez deux possibilités :

• d'une part , vous pouvez choisir de rendre le bien et récupérer le prix que vous avez payé ainsi que les frais occasionnés par l'achat.
• d’autre part, vous pouvez choisir de conserver le bien et vous faire rembourser une partie du prix d'achat, moyennant une estimation réalisée par un expert.

Si le vendeur est de mauvaise foi (il connaît le vice caché de l'immeuble au moment de la vente, mais se garde d'en faire part), vous pourrez demander des dommages et intérêts. Cependant, ce sera à vous de prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice sauf s'il s'agit d'un vendeur professionnel. Alors, ce sera à lui de prouver que, quels que soient les moyens mis en œuvre, il lui aurait été impossible de découvrir le vice du bien qu'il vendait.

Le vendeur peut être déchargé de la garantie pour vices cachés

En pratique, la plupart des compromis de vente et des actes notariés prévoient une clause selon laquelle le vendeur ne garantit pas les vices cachés. Il est souvent indiqué que le vendeur vend « sans garantie d'absence de vices ou défauts cachés ». Ce genre de clause est parfaitement valable. Libre à l'acquéreur de l'accepter ou de la refuser. Cette clause d'exonération n'aura de toute façon aucun effet lorsque le vendeur est de mauvaise foi.

Le notaire peut-il vous garantir un bien sans vices ?

Parmi les recherches accomplies par le notaire et ses collaborateurs, il y a la récolte de renseignements urbanistiques. Ces renseignements sont théoriques et ne correspondent pas toujours à la situation réelle du bien. En effet, le notaire n’est pas tenu de visiter le bien et de s’assurer de sa conformité aux règles urbanistiques en vigueur. De même, il n’est pas tenu de vérifier que les actes et travaux ont été exécutés conformément au permis qui a été délivré. Pareil contrôle soulève un aspect technique qui échappe normalement à la compétence du notaire.