Réforme de la vente publique: quels changements à partir de ce 1er mai 2018?
Cet article a été rédigé le 01/05/2018 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
La loi du 11 août 2017 modifiant certaines règles relatives à la
vente publique
Une vente publique est une vente aux enchères: Les amateurs font des offres successives, et le montant le plus élevé formera le prix de vente, s'il est accepté par le vendeur. Ces ventes d’immeubles se réalisent exclusivement par un notaire. Une vente publique peut être volontaire ou forcée (vente judiciaire).
est entrée en vigueur ce 1er mai 2018. Objectif : simplifier la procédure. Dans ce cadre, les notaires épinglent deux des grandes nouveautés de cette réforme : la possibilité de bénéficier d’une
condition suspensive
Une condition suspensive est l'évènement futur et incertain dont on fait dépendre la naissance d'une obligation. L'obligation n'existe donc que potentiellement lors de la conclusion du contrat.
Ainsi, dans le cas d'un compromis de vente qui contiendrait une condition suspensive, le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain. Exemple : des acquéreurs signent un compromis, mais ne s'engagent qu'à la condition d'obtenir leur prêt. il s'agit d'une condition suspensive, puisque la vente n'est pas définitive tant que la condition n'est pas remplie. Plus d'infos.
d’octroi d’un financement pour celui qui a remporté les enchères et la suppression de la faculté de
surenchère
Lorsqu'on un bien immobilier a été adjugé en vente publique sous réserve de surenchère, il est possible d'initier une nouvelle vente en se
rendant chez un huissier pour y consigner une somme précisée, qui
va constituer une nouvelle enchère. L'huissier la signifiera ensuite
au notaire qui organisera une nouvelle vente publique.
pour les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire.
1/ Suppression de la faculté de surenchère : plus simple, plus rapide, moins onéreux
A côté de la vente publique volontaire, il existe également la vente publique judiciaire et la vente publique amiable à forme judiciaire. Il s'agit de ventes publiques réalisées dans le cadre d'une saisie ou d'un règlement collectif de dettes Le règlement collectif de dettes est une procédure judiciaire qui permet à une personne physique surendettée (à l’exception des commerçants qui n’ont pas cessé leur activité depuis au moins six mois ou dont la faillite n’est pas encore clôturée) d’organiser le remboursement de ses dettes. Pour ce faire, un médiateur de dettes, souvent un avocat, est désigné par un juge. Le médiateur de dettes aide la personne surendettée à rétablir sa situation financière, en lui permettant, dans la mesure du possible, de payer ses dettes tout en lui garantissant ainsi qu’à sa famille de pouvoir mener une vie conforme à la dignité humaine. (ventes publiques judiciaires) ou de ventes dans lesquelles l’une des parties est un mineur, un incapable, un failli, … (ventes publiques amiables à forme judiciaire). Pour ces ventes publiques spécifiques (et donc pas pour les ventes publiques volontaires), la faculté de surenchère sera désormais supprimée.
Aujourd’hui, la vente se fait en principe en une seule séance, mais le notaire peut toujours prévoir une faculté de surenchère. Cette faculté de surenchère est souvent utilisée actuellement dans les ventes publiques.
La faculté de surenchère implique que le notaire, lors de la première séance de vente, adjuge un bien au candidat-acquéreur qui a fait l'offre la plus élevée. L' adjudication Attribution par un officier public (comme le notaire) à un acheteur du droit d'acquérir un bien mis en vente publique. Il y a également adjudication lorsque le maître de l'ouvrage, généralement sur proposition de l'architecte qui a sollicité des devis auprès de quelques entrepreneurs, choisit celui qui présente les conditions les plus intéressantes. est faite "sous la condition suspensive de l'absence de surenchère". Cela signifie que tout le monde a l'opportunité d’effectuer une surenchère, et ce dans un délai de quinze jours à dater de l’adjudication.
La vente publique avec faculté de surenchère est toujours accompagnée d'un certain nombre de coûts organisationnels qui ne doivent pas être sous-estimés. En supprimant cette faculté de surenchère, la nouvelle loi permettra une procédure plus simple, plus dynamique, plus rapide et réduira les coûts pour les citoyens.
Cela signifie-t-il que toutes les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire, seront, à partir de cette date, valables uniquement si elles ne prévoient pas de faculté de surenchère ? Non. Une disposition transitoire prévoit que les ventes publiques judiciaires et les ventes publiques amiables à forme judiciaire dont la première séance a initialement été fixée avant le 1er septembre 2018 (soit dans les 4 mois de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) se verront toujours appliquer les anciennes dispositions (avec faculté de surenchère). Les anciennes dispositions resteront donc également applicables lorsque la première séance initialement fixée entre le 1er mai et le 1er septembre 2018 est reportée pour une raison ou une autre à une date postérieure au 1er septembre 2018.
Exemples :
- Séance fixée au 1er août 2018 ? La faculté de surenchère reste applicable.
- Séance fixée le 15 septembre 2018 ? La faculté de surenchère n’est plus applicable.
- Séance fixée initialement le 8 août 2018, mais reportée au 25 septembre 2018 ? La faculté de surenchère reste applicable, car le jour de la séance initiale a été fixé avant le 1er septembre 2018 !
Attention, il convient de rappeler que les ventes publiques volontaires ne seront pas visées par la nouvelle procédure : la faculté de surenchère reste donc possible.
2/ Possibilité de condition suspensive d’obtention d’un financement
Actuellement, dans une vente publique, il n’y a pas de condition suspensive d’octroi de prêt hypothécaire : cela veut dire que l’amateur s’engage et qu’il ne peut se rétracter s’il n’obtient pas son prêt.
Le cahier des charges Dans le cadre d'une vente publique, il s'agit d'un acte rédigé par le notaire, reprenant toutes les conditions de la vente et la description du bien. Dans le cadre d'une construction, il s'agit des documents rédigés par l'architecte (devis, plans, métré éventuel) et adressés par lui à divers entrepreneurs en vue d'obtenir de leur part une offre de prix. rédigé par le notaire pourra désormais prévoir que l’adjudication aura lieu sous la condition suspensive d’obtention d’un financement par celui qui a remporté les enchères. Cette possibilité est facultative et ses modalités devront être prévues dans le cahier des charges. Cette nouveauté rendra donc les ventes publiques plus accessibles pour certains futurs acquéreurs.
Le cahier des charges pourra toutefois prévoir que l’adjudicataire (à savoir l’acheteur qui a remporté les enchères) devra supporter certains frais de l’adjudication s’il n’obtient pas son crédit hypothécaire.
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