Waarom is de aankoopakte zo belangrijk?
Enkel via een notariële akte geniet de koper een bescherming én de zekerheid dat zijn aankoop beschermd is tegen aanspraken van derden.
Niet enkel een zaak van de partijen
Waarom volgt er nog een authentieke akte als je al een verkoopovereenkomst hebt? De verkoopovereenkomst is in de eerste plaats een zaak tussen koper en verkoper. De gevolgen van de verkoop gelden enkel voor hen. Toch moeten ook derden, de buitenwereld, het bestaan van die overeenkomst erkennen en respecteren.
Om te garanderen dat derden op de hoogte zijn van de verkoop van het onroerend goed, wordt deze altijd overgeschreven in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid (vroeger het ‘hypotheekkantoor’). Dat kan niet met een verkoopovereenkomst. De overschrijving kan enkel met een notariële verkoopakte.
Daarom mag je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” opnemen. Het is immers niet de overeenkomst zelf, maar de notariële akte die officieel geregistreerd wordt in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.
Belang van de overschrijving
De overschrijving is een soort “flikkermoment”. Vanaf dan behoort het onroerend goed in de ogen van derden tot het vermogen van de koper. Er ontstaat een “behoren te weten”: iedere derde, ook wie feitelijk niet op de hoogte is van de verkoop, moet deze respecteren.
Als koper mag je er vanaf dat moment op rekenen dat jouw aankoop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers? Dan moeten zij aanvaarden dat het goed niet langer tot zijn vermogen behoort. Beslag leggen is dan niet meer mogelijk.
Een voorbeeld ter illustratie
Stel: een koper koopt een woning die eigenlijk al aan iemand anders verkocht is. De tweede koper kan je niets verwijten als hij van niets wist. Hij kon moeilijk rekening houden met een eerdere verkoop waarvan hij geen weet had.
Wie krijgt dan voorrang? De koper van wie de notariële akte het eerst werd overgeschreven. Zelfs als de tweede koper te goeder trouw handelde, telt de datum van het compromis niet. Enkel de inschrijving van de notariële akte biedt bescherming.
Uitvoerbare titel
Een authentieke notariële akte vormt een uitvoerbare titel, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Wie zo’n titel heeft, kan de afspraken in de overeenkomst afdwingen zonder eerst naar de rechter te stappen. Dat neemt niet weg dat een duidelijke en volledige verkoopovereenkomst belangrijk blijft. Die vormt immers de basis voor de notariële akte.
De notaris is er om je te informeren én te adviseren
De notaris speelt een belangrijke adviserende rol bij de aankoop van je woning. En advies is nodig, want de wetgeving is complex. Zo zijn er tal van stedenbouwkundige en fiscale regels waarmee je rekening moet houden. De notaris kan bijvoorbeeld nagaan of je van een fiscaal gunsttarief kan genieten. Dat heeft meteen een impact op je budget. De complexiteit van de wetgeving begrijpen en de juiste bedingen formuleren in de verkoopovereenkomst behoort tot de vaste taken van een notaris. Maar het advies van de notaris heeft niet alleen betrekking op wat in je notariële akte staat. Heb je bv. al nagedacht over de impact van de aankoop op je gezinsleven? Over wat er met de woning gebeurt als één van jullie twee overlijdt?
Een woning kopen is toekomstgericht denken. De notaris zal met jou en je eventuele partner een blik op de toekomst werpen.