La réforme du droit des biens va offrir de nouveaux instruments pour le cadre juridique du marché immobilier
Cet article a été rédigé le 30/01/2020 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
La Chambre a approuvé le 30 janvier la réforme du droit des biens. « Cela élargira les possibilité pour disposer d’un cadre juridique créatif pour les projets immobiliers en 2020 », explique Jan Sap, le directeur général de la Fédération du Notariat (Fednot).
Pour les notaires belges, la réforme du droit des biens va offrir de nouvelles possibilités, leur permettant de répondre aux besoin de tous les acteurs du secteur immobilier.
Le droit des biens n’a quasiment pas été modifié depuis 1804 et est aujourd’hui la partie la plus anachronique du droit privé. Sa modernisation était donc vraiment nécessaire. Les nouvelles règles contribuent par exemple à éviter les conflits entre voisins. Beaucoup d’autre choses vont également changer.
Superposition de volumes avec des fonctions différentes
Désormais, un droit de
superficie
Le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d'autrui durant une période déterminée. A son expiration, le propriétaire du terrain devient également propriétaire de tout ce qui a été construit, à charge pour lui de les payer à leur valeur à la fin du contrat. Le droit de superficie, d'une durée maximale de 50 ans, est souvent utilisé pour des raisons fiscales.
pourra être accordé de manière perpétuelle. Le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur (ou sous) le terrain d’une autre personne. Pour le moment, ce droit de superficie ne peut être accordé que pour une durée maximale de 50 ans. Cela entraine des problèmes pratiques, par exemple quand une ville veut accorder un droit de superficie au propriétaire d’un parking sous-terrain, d’une crèche, ou d’une résidence service. La ville est obligée de limiter ce droit de superficie à 50 ans.
Après la réforme, il sera possible de « superposer » des biens avec des fonctions différentes sans aucune limite dans le temps. Cette réforme, prise à l’initiative du ministre fédéral de la Justice, Koen Geens (CD&V), répond au besoin d’utiliser de manière durable le peu d’espace constructible encore disponible.
« Le notariat est ravi que cette modernisation indispensable soit mise en œuvre », déclare Jan Sap, le directeur général de la Fédération du Notariat. « Les parties pourront remplir leurs contrats immobiliers de manière beaucoup plus autonome afin que le notaire puisse pleinement se concentrer sur son rôle de conseiller ».
Des changements pour l’
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
La réforme peut également éviter de nombreux conflits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Par exemple, lorsqu’un des deux parents décède, le conjoint survivant obtient l’usufruit sur le logement familial Le logement familial est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit et où chacun de ses membres peut s'épanouir. Il s'agit du lieu où la famille habite réellement. Il ne s'agit pas nécessairement du domicile. Ainsi, une même personne pourrait avoir un domicile (où elle exerce par exemple son activité professionnelle) et une résidence (où elle habite avec son conjoint et ses enfants). Le logement familial bénéficie d’une protection : lorsqu’il appartient à un seul des époux ou cohabitant légal, celui-ci ne peut vendre ou hypothéquer cet immeuble sans l’accord de son époux ou de son cohabitant légal. alors que les enfants en deviennent les nu-propriétaires.
Il y a régulièrement des discussions autour du fait de savoir qui doit payer les grosses réparations du logement. Aujourd’hui, ce sont les enfants qui sont responsables pour ces grosses réparations en tant que nu-propriétaires. Pourtant, dans certains cas, ils ne pourront peut-être jamais disposer eux-mêmes dudit logement. C’est le cas si le conjoint survivant est jeune, ce qui arrive de plus en plus régulièrement en cas de famille recomposée. Après la réforme, l’usufruitier, c’est-à-dire le conjoint survivant, sera également responsable pour certaines grosses réparations, en tenant compte de son âge (pour connaitre la valeur de l’usufruit) et de la valeur du bien.
Une série d’autres discussions qui pouvaient durer longtemps seront aussi tranchées. L’usufruitier pourra par exemple vendre des actions Part de la propriété d’une entreprise. L’action représente un droit sur l’actif et le bénéfice. En achetant une action, vous devenez propriétaire d’une part de la société, et récoltez une série de droits y afférents, comme le droit de vote aux assemblées générales ou le versement d’une « rémunération » annuelle sous forme de dividendes. , si le prix de celles-ci diminue et que cela correspond à une gestion prudente. Traditionnellement, ce n’était pas possible.
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