Des changements importants pour le bail à ferme en Wallonie à partir du 1er janvier 2020

Le bai à ferme va connaitre d'importantes modifications en Wallonie à partir du 1er janvier 2020. Le Parlement wallon a adopté le 2 mai 2019 un décret modifiant diverses législations en matière de bail à ferme. Voici les principaux points de la réforme.

1) L’écrit est obligatoire

Jusqu’à présent, les baux à ferme étaient souvent conclus oralement. La réforme rend l’écrit obligatoire. Par conséquent, les baux conclus à partir du 1^er janvier 2020 doivent désormais être constatés par écrit. Une action auprès du juge de paix est prévue en l’absence d’accord entre les parties afin de forcer à dresser, compléter ou signer un bail écrit.Par ailleurs, les reconductions de bail ainsi que les modifications importantes doivent être constatées par écrit.

Enfin, le législateur a fixé le contenu minimum du contrat de bail qui doit désormais comprendre : l’identité des parties, la date de prise de cours du bail, la durée du bail, le type de bail, les données cadastrales de toutes les parcelles louées, le revenu cadastral non-indexé de chaque parcelle et sa région agricole.

2) Un état des lieux est imposé

Afin de protéger aussi bien le bailleur que le preneur , la réforme rend l’état des lieux obligatoire. Par conséquent, un état des lieux doit être annexé aux contrats de bail prenant cours à partir du 1^er janvier 2020. Cet état des lieux doit être dressé au plus tard dans les trois mois de l’entrée dans les lieux loués.

Plusieurs éléments doivent obligatoirement figurer dans l’état des lieux. Il s’agit notamment de :

• la description des éléments naturels (arbres, haies, cours d’eau, buissons, etc.) ;
• la description des équipements artificiels (bâtiments, clôtures, prises d’eau, etc.) ;
• la mention du couvert végétal présent sur la parcelle lors de l’établissement de l’état des lieux ;
• le relevé des analyses de sol de base ;
• etc.

En l’absence d’accord entre les parties sur l’état des lieux, la partie la plus diligente peut saisir le juge de paix pour qu’il désigne un expert qui sera chargé de dresser l’état des lieux.

3) Deux nouveaux types de baux sont instaurés : le bail de courte durée et le bail de fin de carrière

Avant la réforme, il existait trois types de baux :

• le bail ordinaire de minimum 9 ans ;
• le bail de longue durée de 27 ans minimum ;
• le bail de carrière dont la période correspond à la différence entre le moment où le preneur atteint l’âge légal de la pension et son âge à l’entrée en vigueur du bail à ferme. Cette période doit être au minimum de 27 ans.

La réforme prévoit deux nouveaux type de baux :

• le bail de courte durée de maximum 5 ans ;
• le bail de fin de carrière dont la période correspond à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l’âge légal de la pension et son âge à la date d’entrée en vigueur du bail. Ce bail ne peut être conclu qu’à l’échéance d’un autre bail, à l’exception d’un bail de courte durée.

4) L’insertion dans le bail des clauses environnementales

La réforme conserve la liberté de culture du preneur. Toutefois, le législateur autorise l’insertion de clauses environnementales dans tous les types de contrat de bail. Deux types de clauses sont ainsi autorisées :

• les clauses en vue de protéger les éléments topographiques présents sur le bien loué (haies, arbres, etc.) ;
• les clauses visant à lutter contre les risques naturels.

5) Le cohabitant légal est pris en considération

La loi sur le bail à ferme ne tenait pas compte des cohabitants légaux. Afin de tenir compte de l’évolution des relations familiales, le décret octroie aux cohabitants légaux les mêmes droits que ceux accordés aux conjoints. Cependant, afin de s’assurer de la stabilité de la cohabitation légale, celle-ci doit être effective depuis au moins 2 ans. A défaut, le cohabitant légal ne bénéficie pas du même statut que le conjoint dans le cadre de l’application de la loi sur le bail à ferme.

6) La bail à ferme et l’état des lieux doivent être notifiés

Désormais, les baux à ferme ainsi que l’état des lieux y afférent doivent être notifiés à l’Observatoire foncier agricole. La notification se fait par voie électronique.

La notification des baux contient au minimum les informations suivantes :

• l’identité des parties contractantes ;
• la date de prise de cours du bail ;
• le durée du bail et le type de bail ;
• la désignation cadastrale des parcelles ;
• le revenu cadastral non-indexé de chaque parcelle agricole ;
• la région agricole.

La notification de l’état de lieux consiste à le transmettre par voie électronique. Lorsque le bail est constaté par un acte authentique (bail de longue durée et bail de carrière), la notification des informations reprises ci-dessus est réalisée par le notaire.