Droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-capitale

L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à la région une taxe : c'est le droit d'enregistrement. Le taux normal de ce droit est de 12,5% en Région de Bruxelles-Capitale.

Toutefois, dans certains cas, l'acquéreur peut bénéficier d'une diminution de sa base imposable (on parle dans ce cas d'abattement). Cet abattement est de 175.000 €. Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 21.875 €), moyennant certaines conditions.

L'acheteur peut également, moyennant certaines conditions, bénéficier d'une restitution des droits d'enregistrement.

 
Infofiche droits d'enregistrement à Bruxelles

 
infofiche abattement à Bruxelles

 

Conditions à respecter

 

L'abattement peut être obtenu pour tout immeuble (un petit studio, un loft ou une maison de maître...), mais pour autant que tous les acquéreurs répondent aux conditions suivantes.

  • Logement à Bruxelles : le logement à acquérir doit se trouver dans une des 19 communes de la région de Bruxelles-Capitale.
  • Prix ne dépassant pas 500.000 € : le prix (augmenté des charges) ou la valeur vénale du bien immobilier) ne peut excéder 500.000 €.
  • Acquéreurs "personnes physiques" : les acquéreurs doivent être des personnes physiques. L'abattement ne jouera donc pas pour les sociétés, les ASBL, les établissements publics, etc....
  • Bien immobilier "affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation". Si l’acquisition porte uniquement sur un terrain à bâtir, le montant de l’abattement s’élèvera à la moitié de l’abattement pour l’achat d’une habitation/d’un appartement et donc à 87.500 € (175.000 €/2). Vous ne payerez donc plus de droits d’enregistrement sur les premiers 87.500 € de l’achat de votre terrain, ce qui revient à une économie fiscale de 10.937,50 €. Par ailleurs, le plafond du prix à ne pas dépasser s'élèvera, en cas d'achat d'un terrain à bâtir, à 250.000 € (et non 500.000 €).
  • L’acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété : les règles de l'abattement ne peuvent pas s'appliquer pour l'acquisition d’une partie d’un immeuble, de l’usufruit ou de la nue-propriété. C'est également le cas lorsque le vendeur se réserve un droit réel d’habitation.
  • Réservé aux seules "ventes" : l’abattement n’est applicable qu’aux seules «ventes». Les autres conventions (donations, échanges, partages, ...) sont exclues du régime de faveur de l'abattement.
  • Seule habitation : aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent pas posséder ensemble, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Les biens situés dans les autres régions belges (en Flandre ou en Wallonie) sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.

Acquisition simultanée de plusieurs habitations : dans le cas où l’acquéreur acquiert, dans le même compromis, deux habitations, il lui sera possible de bénéficier de l’abattement pour l’une d’entre elles pour autant qu’il spécifie clairement dans son acte d’acquisition laquelle des deux sera affectée à sa résidence principale et qu’il demande l’abattement pour celle-ci.

Exception : l'abattement « par voie de restitution ». Si les acquéreurs possédaient d'autres immeubles qui empêchaient de pouvoir profiter de l'abattement et s'ils les revendent endéans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement de leur nouvelle acquisition, ils pourront récupérer le montant de la diminution de droits d’enregistrement dont ils auraient profité par l'application des règles de l'abattement (restitution de 21.875 €).

  • Établissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis dans les 2 ans de la date de l’enregistrement de l'acquisition et au plus tard dans les deux ans suivant la date ultime pour la présentation régulière à l’enregistrement.

Ce délai est prolongé d'1 an (3 ans au lieu de 2 ans) pour les terrains à bâtir, les maisons et appartements en construction ou sur plan. Le délai reste de 2 ans pour toutes les autres acquisitions, même si l'acquisition concerne une nouvelle maison (achevée) ou un nouvel appartement (achevé) soumis au régime de la TVA.

  • Maintien de la résidence principale dans le nouvel immeuble acquis pendant au moins 5 ans. Ce délai commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale à l’adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.
  • Ne pas déjà bénéficier d'une réduction d'impôt régionale (exemple : bonus-logement) pour l'acquisition d'une autre habitation. Aucun des acquéreurs ne peut bénéficier, pour l'année durant laquelle l'achat est passé par acte authentique*, d’une réduction d’impôt régionale (= p.ex. bonus-logement) pour l’acquisition d’une autre habitation (peu importe que cette autre habitation se situe à Bruxelles, en Région wallonne ou en Région flamande) SAUF si le ou les acquéreur(s) renonce(nt) à cette réduction d’impôt pour cette année en question. Notez que cette interdiction de cumuler abattement et réduction d'impôt ne vise pas le chèque habitat wallon : vous pouvez dès lors bénéficier de l'abattement de 175.000 €, même si vous bénéficiez déjà d'un chèque habitat wallon pour la même année.

*Exemple : j’achète une maison en 2017 (dont les droits d’enregistrement sont également payés en 2017). Si je veux bénéficier de l’abattement de 175.000 €, aucune réduction d’impôt ne devra m’être octroyée pour la période imposable 2017, et donc pour les revenus de 2017 (déclaration à remettre en 2018).

 

Restitution des droits d'enregistrement en cas de revente dans les 2 ans

Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 36 % à Bruxelles des droits qu'il a payés lors de son acquisition.

La restitution des droits n'est pas automatique : il faut la demander ! La loi fiscale prévoit une prescription de 2 ans pour toute demande en restitution. Ce délai est calculé à partir de la date de la notification du revenu cadastral ou de la date de l'acte de revente.

La procédure est simple : il faut introduire une requête auprès de l'administration, mais pour plus de facilité, on s'adresse généralement à son notaire. Cela fait partie des compétences du notaire, mais il ne faut pas oublier de le prévenir de la notification du revenu cadastral. Il ne la connaît pas et s'il n'est pas avisé par son client, la date fatidique pourrait être dépassée. Si la procédure suit son cours, le droit sera restitué mais après de nombreux mois d'attente.

  • Si, pour une raison quelconque, la vente devait être annulée par une décision judiciaire, le droit perçu sera restitué intégralement par l'administration fiscale.
  • Si par contre la convention de vente devait être résolue ou résiliée par décision judiciaire suite à la défaillance d’une des parties, les droits d’enregistrement perçus seront restitués à condition que la procédure judiciaire ait été intentée dans l’année qui suit la signature du compromis de vente. Par exemple, un compromis a été signé, et au bout du délai fiscal de quatre mois le vendeur ne donne plus de nouvelles à l'acquéreur. Ce dernier aura l'obligation de faire enregistrer son compromis avant l'expiration du délai fiscal. S'il s'avérait que le vendeur ne pouvait plus vendre (par exemple parce qu'une saisie était en cours ou parce qu'un autre compromis avait déjà été signé), l'acquéreur pourrait obtenir un jugement prononçant la résolution de la vente et récupérer intégralement les droits d'enregistrement versés. Attention, il est primordial de consulter son notaire ou un avocat spécialisé en la matière avant d’introduire une procédure en résolution ou résiliation judiciaire car la manière dont elle doit être introduite est très importante.

Cette information ne concerne que le droit d'enregistrement et non la TVA qui serait payée sur les constructions dans le cadre de l’acquisition d’un bâtiment nouvellement construit ou en construction. Il faut rappeler que, dans certains cas, le vendeur, même non professionnel de l'immobilier, peut revendre un immeuble neuf sous le régime de la TVA, afin de récupérer la taxe qu'il a payée lors de son acquisition.