L'achat démembré : nue propriété - usufruit / Planification successorale

Des parents achètent une deuxième propriété. Ils veulent toutefois éviter à leurs enfants de payer des droits de succession trop importants lors de leur décès. Que faire ?
Ils peuvent recourir à une technique intéressante de planification successorale.
L’achat (par exemple d’un appartement à la mer) peut être réalisé par un achat démembré : usufruit – nue propriété.
Concrètement, cela signifie que les parents achètent uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que l’(les) enfant(s) achète(nt) la nue propriété du même bien.
Ceux qui disposent de l’usufruit (les parents) peuvent habiter le bien, le louer, le gérer. Ceux qui disposent de la nue propriété(les enfants) ont la certitude qu’au décès des usufruitiers, la propriété, dans sa totalité, leurs reviendra automatiquement.

Pas de droits de succession au décès de l’usufruitier :
Si les parents ont acheté le bien immobilier en «pleine propriété », les enfants devront donc payer des droits de succession en raison du seul transfert de la propriété suite au décès.
Ce n’est pas le cas lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue propriété.
L’usufruit des parents (c’est-à-dire le pouvoir notamment occuper le bien) disparait automatiquement lors de leur décès. Les enfants ne payent donc pas de droits de succession, tandis qu’ils deviennent plein propriétaires du bien.
Le fisc accepte cela mais pour autant qu’une série de conditions soient respectées. Dans le cas contraire, il s’en réfère à une règle du Code des droits de succession, selon laquelle les enfants devront quand même payer des droits de succession sur la valeur du bien en pleine propriété, en cas de décès des parents.

Quelles sont les conditions ?

1. Une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue propriété doit exister. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit.
   Pour déterminer cette valeur, on utilise généralement le mode de calcul repris dans le Code des droits de succession.
   La valeur de la nue propriété est la différence entre le prix de la pleine propriété et la valeur de l’usufruit calculée selon les coefficients mentionnés ci-avant.
2. Les enfants doivent avoir de l’argent et l’utiliser pour l’achat de leur part de nue propriété. Ils peuvent acheter leur part avec de l’argent dont ils disposent déjà (épargne ou argent prêté). Il peut également s’agir d’argent que leur parent leurs ont donné juste avant l’achat.
   Cette donation peut même advenir entre la signature du compromis de vente et la passation de l’acte authentique.
   Concrètement cela signifie que l’achat démembré peut être entièrement et uniquement financé par les parents : ils payent eux-mêmes le prix d’achat de l’usufruit et ils donnent préalablement de l’argent à leurs enfants pour l’achat de la nue propriété.

Cette technique intéressante de planification successorale ne se limite pas aux relations parents-enfants, mais peut également être utilisée, par exemple, dans la relation oncle/tante-neveux/nièce.