Donner ou léguer son immeuble ?

Certains propriétaires désirent léguer leur maison à leurs proches par testament, mais ils sont effrayés par le montant des droits de succession que leurs héritiers devront payer. Ils songent alors à en faire une donation, pensant que les droits à supporter seront moins élevés. Mais est-ce vraiment le cas ? Quelle est la méthode la plus avantageuse pour transmettre votre patrimoine ?

Donation ou testament : quelle méthode choisir ?

 

Trois grandes différences entre une donation et un testament

Avant toute chose, rappelons 3 différences essentielles entre un don et un testament :

DONATION TESTAMENT
Contrat entre vifs : entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit) Acte unilatéral (établi individuellement)
Effets d'une donation : sortent immédiatement (du vivant du donateur) Effets d'un testament : ne sortent qu'au décès du donateur
Acte irrévocable : le bien sort de mon patrimoine au jour de la donation (je ne peux le récupérer) Acte révocable : je peux modifier/supprimer mon testament à n'importe quel moment jusqu'au jour de mon décès (le bien sort de mon patrimoine au jour de mon décès)
 

Trois grands principes

Pour savoir si une donation est plus intéressante qu'un testament dans votre cas, il faut avoir en tête trois grands principes :

  1. Plus vous donnez ou vous léguez, plus le tarif sera élevé : les tarifs sont progressifs tant en matière de succession (droits de succession) qu'en matière de donation immobilière (droits de donation), contrairement aux donations mobilières, pour lesquelles les taux sont fixes.
  2. Plus le degré de parenté est éloigné, plus le tarif sera élevé : les tarifs sont plus élevés entre un oncle et son neveu qu'entre un père et son fils par exemple.
  3. Pour les donations, les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans : si je donne aujourd'hui un bien, le taux de ma donation sera calculé selon les tarifs progressifs applicables, en commençant par les tranches les plus basses. Idem si je donne un bien 3 ans plus tard. Par contre, si je fais une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés et les droits de donation seront donc calculés sur une base plus importante (les deux montants cumulés) que si j'avais échelonné mes donations tous les trois ans, de sorte que je serai taxé davantage (car plus je donne, plus le taux est élevé). Dans certaines situations, il peut donc être intéressant fiscalement de donner un immeuble, et d'attendre 3 ans avant de faire une autre donation, et ce afin d'atténuer la progressivité de l'impôt. C'est ce qu'on appelle la donation par tranches (cette technique s'applique surtout aux biens assez chers, et donc surtout à Bruxelles).
 

Conclusion

Savoir s'il est plus intéressant de donner ou léguer un immeuble dépend de multiples facteurs tels que le lien de parenté, le montant de la donation, la région dans laquelle se situe le bien donné, etc. 

Par ailleurs, en pensant que la donation coûte moins cher que les droits de succession, on oublie souvent qu'une donation immobilière engendre aussi des frais : les droits d'enregistrement, les recherches et formalités administratives de l'acte ainsi que l'honoraire notarié.

Jusqu'à présent, les droits de donation immobilière étaient calculés suivant les mêmes tarifs que les droits de succession. Or, depuis le 1er janvier 2016, tant la Région wallonne que la Région bruxelloise ont diminué leurs tarifs des droits de donation (la Flandre, quant à elle, a déjà réduit ses tarifs).  Cette diminution des tarifs peut donc changer la donne : les donations par tranches se justifient moins car il est possible de donner plus et plus vite. 

Sans oublier le fait qu'il existe des exemptions pour les successions en ligne directe et des tarifs réduits (logement familial) tant en matière de donation que de succession. 

Il conviendra donc de vérifier, au cas par cas, s'il vaut mieux donner ou léguer son immeuble. Le notaire vous aidera à y voir plus clair en fonction de votre situation familiale et patrimoniale.