Comment aider vos enfants à acheter leur logement ?
Cet article a été rédigé le 13/11/2025 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
Plusieurs solutions existent pour donner un coup de pouce à vos enfants lorsqu’ils souhaitent acquérir leur maison ou leur appartement. Chaque option a ses avantages, mais aussi ses implications fiscales. Voici un tour d’horizon clair et accessible.
Option 1 : La donation d’argent
La donation d’argent est un excellent moyen de donner un coup de pouce financier à un proche. Paiement des frais d’acte, remboursement du crédit hypothécaire, paiement des éventuels travaux de rénovation, … tout est possible.
En principe, une donation doit être réalisée devant un notaire et être enregistrée. Cette obligation n’est toutefois pas requise pour un don d’argent manuel (transmission de la main à la main) ou par virement bancaire.
Attention à la « période suspecte » !
Si la donation Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé. n’est pas enregistrée et que vous décédez dans les 3 ans (à Bruxelles) ou dans les 5 ans (en Wallonie et en Flandre) qui suivent la donation, les biens donnés seront ajoutés à la succession. Ils seront donc pris en considération pour le calcul des droits de succession. (Notez que ce délai va également passer à 5 ans à Bruxelles pour toutes les donations réalisées à partir du 1ᵉʳ janvier 2026.)
En effet, lorsque la donation est enregistrée auprès du bureau Sécurité juridique compétent, le risque de devoir payer des droits de succession disparaît.
Certes, pour faire enregistrer la donation, il faudra payer des droits de donation, mais ceux-ci restent moins élevés que les droits de succession. Comptez 3% à Bruxelles et 3,3% en Wallonie pour les donations en ligne directe La parenté en ligne directe est celle qui existe entre ascendants et descendants. Ligne directe ascendante : parents, grands-parents, arrière grands-parents. Ligne directe descendante : enfants, petits-enfants, arrière-petites enfants. , entre époux et entre cohabitants légaux. Comptez 7% à Bruxelles et 5,5% en Wallonie pour les donations entre toutes autres personnes.
Choisir de faire enregistrer une donation mobilière est donc un jeu aléatoire : économie immédiate, mais risque de taxation successorale si le décès survient trop tôt.
Option 2 : Utiliser la technique de l’achat scindé
Lors d’un achat immobilier, il est possible de séparer la propriété :
- les parents achètent l’
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
: ils peuvent alors occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir les loyers, - et les enfants achètent la nue-propriété Propriété d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut utiliser ni jouir de ce bien. La nue-propriété est le droit donnant au nu-propriétaire la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (il peut la vendre, la donner, la léguer) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage. : ils sont copropriétaires du bien, mais ne pourront occuper ou louer le bien qu’à l’extinction de l’usufruit.
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint naturellement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans payer de
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
sur le bien.
Attention ! Les enfants doivent payer leur part avec leurs propres fonds. Si ce n’est pas possible, une donation préalable peut être envisagée, mais selon des règles strictes. Pour éviter tout redressement, il faut :
- Prouver que chaque partie a payé sa part réelle (selon la valeur légale de l’usufruit et de la nue-propriété).
- Bien respecter le timing de la donation : à Bruxelles et en Wallonie : avant la signature du compromis.
- Conserver toutes les preuves (virements, pactes adjoints, actes notariés).
Option 3 : Se porter caution d’un prêt
Vous pouvez également vous porter garant du prêt contracté par votre enfant. Deux possibilités :
- Vous hypothéquez l’un de vos biens : en cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir ce bien.
- Vous devenez codébiteur solidaire : la banque peut se tourner directement vers vous pour exiger le paiement des mensualités.
Option 4 : Octroyer un prêt
Si vous souhaitez que l’aide soit remboursée, il est vivement conseillé d’indiquer noir sur blanc toutes les conditions du prêt, via un contrat. Celui-ci devra reprendre, entre autres, les informations personnelles de chacun, la durée du prêt, le motif, le taux d’intérêt, les modalités de remboursement, etc. Sachez, toutefois, que les intérêts éventuellement perçus sont soumis à un précompte mobilier de 30 %. Une donnée à ne pas négliger…
Vous pouvez décider à tout moment que votre enfant n’est plus redevable du solde. Cette remise de dette sera alors considérée comme une donation.
Vous souhaitez traiter vos enfants sur un même pied d’égalité ? La conclusion d’un pacte successoral peut être la solution !
Il vous permet d’examiner ce que chaque enfant a déjà reçu (ou va recevoir au moment du pacte) et faire le point sur le traitement équilibré ou non de chacun. Si tout le monde est d’accord, chacun signe le pacte et « consolide » ces donations. En d’autres termes, impossible, à l’avenir, de les remettre en cause par le biais d’une demande de réduction ou de rapport. Le pacte permet, ainsi, de remettre les compteurs à zéro.
Attention, le constat d’un équilibre ne signifie pas que tous les héritiers doivent recevoir la même chose. L’idée est que chacun se sente traité de manière équilibrée. Comment ? En tenant compte de ce que les héritiers ont reçu, des avantages (éventuellement non financiers) dont ils ont pu bénéficier, mais également au regard de leurs besoins.
Bon à savoir
Les accords et les contrats avec vos enfants peuvent être stockés facilement et en toute sécurité dans un coffre-fort numérique. Avec Izimi, vous pouvez même donner à vos enfants l'accès à certains documents.
Besoin d'un conseil personnalisé ?
Pour toute question relative aux donations, successions ou stratégies patrimoniales, Un notaire ou l’un de ses collaborateurs vous aidera avec plaisir. Grâce à notre annuaire, contactez dès à présent une étude notariale proche de chez vous.
Sur la même thématique :
Donations Text
Nouveautés à Bruxelles en droit de donation et de succession
La donation est un excellent moyen de donner un coup de pouce financier à un proche. Très populaire en pratique, un cadeau via virement bancaire peut être réali...
Donations Donations
