La mitoyenneté

Les limites d’une propriété peuvent prendre différentes formes : murs mitoyens, murs privatifs, clôtures ou haies mitoyennes, etc. Quels sont les droits du voisin sur ces clôtures ? Comment se répartissent les frais d’entretien ? Comment la mitoyenneté s’acquière-t-elle ?

 

Servitude et copropriété

Le Code civil range la mitoyenneté parmi les servitudes établies par la loi. Elle peut être considérée comme une charge de voisinage. Droit réel immobilier, elle évoque également la copropriété. La clôture mitoyenne se trouve en effet en état d’indivision.

Notions

Édifiée à la limite commune de deux propriétés ou "fonds", la clôture est dite mitoyenne. Érigée à l’extrême limite du fonds, elle est privative. Le terme "clôture" est compris dans son sens large. Il peut s'agir d’une clôture métallique ou en tout autre matériau, d’un mur ou d’une haie ou même d’arbres (notons que les cheminées ne peuvent faire l’objet d’une mitoyenneté). Les dispositions du Code civil s’appliquent également aux murs mitoyens qui par exemple partagent deux habitations.

A frais communs et par prescription

Forme de copropriété forcée, la mitoyenneté trouve le plus souvent sa source dans la construction à frais communs de la clôture. Il serait en effet incongru, et surtout économiquement désavantageux, que deux propriétaires voisins érigent chacun une clôture privative à la limite de leurs terrains. Le mode d’établissement à frais communs est tellement évident qu’en ville et dans les parties agglomérées des communes, tout propriétaire peut contraindre son voisin à ériger une clôture à frais communs. Cette clôture peut être un mur, une haie, etc.

La mitoyenneté peut également s’acquérir par prescription trentenaire. Il y aura possession de la mitoyenneté dans tous les cas où l’un des voisins se sert publiquement d’une clôture séparative comme s’il en était copropriétaire. Par exemple, en utilisant le mur pour son propre bâtiment, en y faisant reposer une partie de sa toiture, en y attachant des escaliers, etc. En revanche, peindre la face du mur qui regarde son fonds ou y planter des clous par exemple ne permet pas de prescrire.

La vente amiable ou forcée

La mitoyenneté d’un mur peut également faire l’objet d’une vente. La vente amiable de la mitoyenneté se réalise par un acte notarié. La transcription de cet acte dans les registres du bureau de la conservation des hypothèques permet de rendre la cession opposable aux tiers (important en cas de vente de l’immeuble).

Le Code civil prévoit même la faculté pour tout propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen en remboursant au maître du mur (lisez son voisin) la moitié de sa valeur et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est érigé. En d’autres termes, un propriétaire peut contraindre son voisin à lui céder la mitoyenneté d’un mur séparatif. Ce droit n'existe que pour les murs, c’est-à-dire une clôture en maçonnerie, peu importe qu’il soit bâti en ville ou à la campagne. Pour les clôtures d’une autre nature (haies, palissade, fossé, etc), ce droit n’existe pas. Le mur doit être séparatif : tangeant à la limite des deux propriétés. Pour éviter cette contrainte, le propriétaire du mur doit le construire en retrait. Il s’agit d’une vente dont le prix est, à défaut d’accord des parties, fixé par le juge de paix.

L'achat forcé

Le Code civil ne permet pas de contraindre son voisin à acheter une mitoyenneté. Toutefois en pratique c’est possible. Supposons qu’un voisin utilise votre mur pour y appuyer une construction sans en avoir acquis la mitoyenneté au préalable, c’est-à-dire sans en avoir payé le prix. Pour mettre fin à cette usurpation (possession illégale du mur), vous êtes en droit d’exiger la démolition de la construction et même des dommages et intérêts. Pour l’éviter, le voisin peut proposer de racheter la mitoyenneté du mur. Vous ne pouvez vous y opposer (voir supra). De la sorte, la jurisprudence consacre le principe de l’achat forcé de la copropriété.

Le titre de propriété

Pour connaître l’existence d’une mitoyenneté, il faut avant tout consulter le titre de propriété (l’acte notarié d’achat de l’immeuble) des propriétaires concernés. Lors de l’acquisition d’un immeuble maison ou terrain à bâtir, le candidat acquéreur doit être attentif aux clauses contenues dans le titre de propriété du vendeur et relatives aux mitoyennetés éventuelles. Si un doute subsiste, il doit interroger le notaire chargé de recevoir l’acte de vente sur le sens et la portée de ces clauses. Bien les connaître et bien les comprendre évite de mauvaises surprises et des disputes de voisinage.

Les indices de mitoyenneté

Il peut arriver que l’acte soit muet. Dans ce cas, le Code civil a instauré des présomptions de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté. Par exemple : tant dans les villes ou à la campagne tout mur servant de séparation entre bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge, c'est-à-dire, l’endroit où deux bâtiments appuyés au même mur commencent à se séparer, s'ils sont d'une hauteur inégale. Tous les fossés entre deux propriétés sont présumés communs s’il n’y a titre ou marque contraire. Le Code rural stipule que les haies qui séparent deux fonds sont réputées mitoyennes à moins qu’il n’y ait qu’un seul héritage en état de clôture ou s’il n’y a titre ou possession suffisante en sens contraire. Ces présomptions peuvent donc être renversées par la preuve contraire.

Comme marques de non-mitoyenneté, on peut citer les sommets des murs séparatifs. Ainsi lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre côté un plan incliné, le mur sera censé appartenir au propriétaire du fonds du côté duquel se fera l’écoulement des eaux de pluie. Il existe d’autres marques de non-mitoyenneté tel l’emplacement d’un "chaperon" ou de "filets et corbeaux de pierre". Encore une fois, ces présomptions peuvent être renversées.

Les droits et devoirs

Le principe est simple. Chacun des voisins a le droit d’user et de jouir de la clôture mitoyenne conformément à sa destination et dans le respect des droits de l’autre. La jurisprudence précise que chacun peut agir comme s’il était le seul propriétaire de la moitié du mur en face de son héritage. Il est donc permis d’enfoncer des clous dans le mur, d'y accrocher des objets (panneaux publicitaires par exemple), d’y creuser des niches, etc. Il est interdit de fragiliser la clôture et de risquer son effondrement. Les copropriétaires bénéficient d’un droit d’appui pour leurs constructions. Ils jouissent également d’un droit d’enfoncement (de poutres par exemple) pour soutenir un édifice ainsi que d’un droit d’exhaussement (la faculté de faire remonter le mur pour bâtir en s’appuyant contre la partie exhaussée). Tout copropriétaire désireux d’exhausser un mur mitoyen doit payer seul la dépense de l’exhaussement mais aussi les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune.

Les copropriétaires ont des droits. Ils ont aussi des obligations, chacun doit contribuer pour moitié aux charges occasionnées par la clôture mitoyenne. Les réparations nécessaires au bon entretien de la clôture sont à frais communs.

Pour échapper à ces frais, il est possible d’abandonner ses droits dans la mitoyenneté. Plus question d’utiliser le mur par la suite. Il y aurait "usurpation" et risque que le voisin impose le rachat de la mitoyenneté (voir supra).

La matière de la mitoyenneté peut être extrêmement technique et complexe. Outre le Code civil, d’autres dispositions trouvent à s’appliquer. Il y a aussi le Code rural qui précise les distances à respecter pour les clôtures privatives. De plus, en cas d’érection d’une clôture (qu’il s’agisse d’un mur de briques ou autre), il faut respecter les règles en matière d'urbanisme et d’aménagement du territoire. Dès lors avant d’entreprendre quoi que ce soit, il faut consulter un professionnel.