Bail d'habitation en Région wallonne : quels changements à partir du 1er septembre 2018
Cet article a été rédigé le 29/08/2018 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
A partir de ce 1er septembre 2018, de nouvelles règles seront en vigueur concernant le
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
d’habitation en Région wallonne, suite à la régionalisation de cette matière. A Bruxelles, les nouvelles règles sont déjà en vigueur depuis le 1er janvier 2018.
Les objectifs de la réforme du bail d’habitation sont multiples :
- Prendre en compte les formes modernes de location : colocation, yourte, cabanes, caravanes containers, kots étudiants, etc.
- Maintenir un équilibre propriétaire – locataire
- Fournir plus de clarté et de sécurité juridique
Quelles sont les principaux changements ?
1/ Lutte contre les discriminations dans l’accès au logement, lutte contre l’insécurité et l’insalubrité.
- Lutte contre les discriminations : les informations que le bailleur Personne qui donne en location. Il peut s'agir du propriétaire mais également d'un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location. a le droit de demander au candidat locataire sélectionné sont désormais listées : son identité, le moyen de le contacter, son adresse, sa date de naissance et son état civil, sa composition de ménage, le montant de ses ressources financières, la preuve du paiement des trois derniers loyers (cette dernière information est nouvelle : le bailleur pourra vous demander cette preuve afin de savoir si vous êtes un « bon payeur »). En dehors de cette liste, il ne peut exiger aucune autre information.
- Lutte contre l’insécurité et l’insalubrité : le locataire est désormais obligé de souscrire une assurance Contrat par lequel, contre paiement d'une prime, un assureur s'engage envers un assuré à fournir une prestation stipulée dans le contrat qui les lie au cas où un événement généralement incertain et non souhaité devait survenir. incendie.
2/ Plus de sécurité : renforcement de l’
obligation
Titre représentatif d’une dette de la société (leurs propriétaires sont de simples créanciers).
d’un écrit et de l’obligation d’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
pour tous types de baux.
- L’obligation d’un écrit est désormais élargie à tous les baux d’habitation.
- L’obligation d’enregistrement, quant à elle, s'appliquera désormais tous les baux d’habitation de résidence principale (bail classique, bail de courte durée, colocation, …). La réforme met en place des sanctions claires (par exemple : pas d’indexation ou de révision du loyer si le contrat n’est pas enregistré …).
3/ Plus de transparence dans la répartition des travaux d’entretien entre locataire et propriétaire : définition claire et établissement d’une liste par le Gouvernement wallon (non limitative) des réparations locatives.
4/ Plus de facilité : pour passer de la sous-location à la location ou pour résilier le bail en cas de décès du locataire par exemple.
- Lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, la réforme permet au sous-locataire de devenir plus facilement le locataire principal.
- La réforme prévoit pour les héritiers la possibilité de résilier le contrat plus rapidement ainsi que pour le propriétaire lorsque la
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
est vacante.
5/ La colocation désormais encadrée. La réforme complète l’arsenal juridique pour répondre aux problèmes particuliers liés la colocation (pratique de plus en plus fréquente) et non prévus par la loi jusqu’à présent :
- Une solidarité La solidarité est un lien juridique entre plusieurs personnes par lequel chacune est tenue d’exécuter l’entièreté des obligations. Il peut par exemple s’agir de l’obligation de vider le bien avant la signature de l’acte : s’il y a plusieurs vendeurs, chacun est tenu de vider la totalité du bien. Lorsque l’obligation est le paiement d’une dette, la solidarité permet au créancier d’exiger de n’importe quel débiteur le paiement de la totalité de la somme due. Le débiteur qui aura payé la totalité de la dette, pourra toutefois se « retourner » contre l’autre ou les autres débiteur(s) pour leur demander de rembourser sa/leur part. La solidarité ne se présume pas, elle doit être prévue. est imposée (concernant la garantie locative La garantie locative est une somme d’argent généralement déposée sur un compte bancaire par le locataire pour mieux conforter ses engagements pris vis-à-vis du bailleur dans le cadre d'un contrat de bail (par exemple les charges non payées ou les dégâts locatifs). Elle n’est pas obligatoire mais elle est bien souvent prévue dans le contrat de bail. Elle est transmise à l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique, généralement par le biais d’un document à compléter et fourni par l’agence bancaire. Plus d’infos ici. , le paiement des loyers ou les éventuels dégâts locatifs) entre les colocataires et présumée sauf stipulation contraire dans le contrat de bail. Exemple : les colocataires devront assumer les conséquences financières du départ de l’un d’entre eux s’il n’est pas remplacé.
- La sortie anticipée d’un des colocataires est permise moyennant un préavis et une indemnité s’il ne propose pas de remplaçant ou si le remplaçant est refusé pour justes motifs. Le propriétaire a désormais la possibilité de résilier le contrat lorsque la moitié des colocataires initiaux sont sortis.
- La réforme consacre le pacte de colocation qui règle les relations entre les colocataires (répartition des charges, du loyer, inventaire des meubles, modalités de remplacement au départ de l’un d’eux).
6/ La création du bail étudiant. La réforme crée un bail spécifique applicable aux étudiants. Les notions de « bail étudiant » et « d’étudiant » sont clairement définies et un label « logement étudiant de qualité » est créé. Ce bail est désormais mieux adapté à la vie estudiantine concernant notamment la durée du bail et la sortie du contrat (durée du bail inférieure ou égale à un an, sortie du contrat anticipée moyennant des indemnités de trois mois de loyer, pas d’indemnités si la rupture est justifiée par un refus d’inscription ou un abandon d’étude, le décès d’un parent qui pourvoit à l’entretien de l’enfant, …). Plus d’infos ici.
7/ Des nouveaux modèles de « Bail type » et d’état des lieux seront disponibles et adaptés à toutes ces nouvelles mesures. Vous les trouverez sur le portail de la Wallonie ici.
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