L'emprunt hypothécaire

Pour acheter ou faire construire un immeuble, les futurs propriétaires doivent généralement emprunter de l'argent. Quelles sont les différentes caractéristiques des différents prêts ou crédits qui existent?

Le prêt d'argent est un contrat par lequel une personne ou une institution (le créancier) remet une somme à quelqu'un d'autre (le débiteur), qui s'engage à la rembourser dans un délai déterminé.

N'importe qui peut vous prêter de l'argent: des parents ou des amis peuvent vous aider si vous connaissez une situation difficile. Ils peuvent le faire gracieusement, ou vous demander une contrepartie, qui sera un intérêt.

Pour financer une acquisition immobilière ou une construction, vous demanderez certainement une somme d'argent importante, et pour un délai très long: peu de personnes privées seraient en mesure de vous aider. Par contre, les institutions financières qui disposent souvent d'énormes capitaux qui leur ont été confiés par leurs épargnants pourraient répondre favorablement à votre demande: elles pourront consentir un prêt ou ouvrir un crédit. D'autres institutions, à but social, consentent également des prêts, comme les différents fonds du logement.

L'intérêt

Le service rendu par ces institutions ne sera pas gratuit: elles demanderont une contrepartie: ce sera l'intérêt. Chaque partie profitera de l'opération: l'emprunteur qui pourra directement utiliser la somme d'argent, et le banquier qui percevra une rémunération sous forme d'un intérêt.

L'intérêt est calculé en pourcentage de la somme qui doit encore être remboursée. Il peut être calculé pour une périodicité à convenir: par an, par trimestre, par semaine,... Ainsi un taux de sept pour cent l'an signifie que, pour un capital à rembourser de cent mille €, il faudra payer chaque année sept mille € à titre d'intérêts. Le taux de l'intérêt, et son mode de calcul sont déterminés librement dans le contrat de prêt. Cependant, la loi interdit de profiter de la faiblesse, de l'ignorance ou des besoins d'un débiteur pour exiger de sa part la paiement d'un intérêt manifestement excessif. Le Tribunal pourrait même réduire d'autorité le taux s'il l'estime beaucoup trop élevé.

Le remboursement

Les emprunteurs s'engagent à payer un intérêt; mais, ils doivent également rembourser le capital. Ici aussi, il existe différentes formules entre lesquelles les emprunteurs devront choisir en fonction de leur capacité de remboursement, de leur situation personnelle et des différentes implications fiscales.

L'acte de prêt reprendra les modalités de remboursement en fonction de la formule choisie:

- le remboursement à terme déterminé: le capital est remboursé en une fois, au terme du prêt, et les emprunteurs paient un intérêt sur la totalité du capital.

- le remboursement par mensualités constantes: les emprunteurs paient chaque mois le même montant, comprenant une partie de capital et une partie d'intérêts.

l- e remboursement par tranches constantes de capital: à chaque échéance, les emprunteurs remboursent une fraction identique de capital. L'intérêt n'est calculé que sur la capital qui reste du, et diminue donc au fur et à mesure des remboursements.

L'acte prévoira la date à laquelle l'emprunteur devra rembourser. Il pourra toujours rembourser volontairement avant le terme. Dans certains cas, l'institution financière pourra exiger le remboursement immédiat.

Les garanties

La prudence est une qualité des banquiers: Ils mettent à votre disposition l'argent de leurs épargnants et veulent avoir la certitude que les sommes seront bien remboursées. Il existe une multitude de garanties. Voici les plus usuelles:

- la caution : la banque estime que, puisque vous n'avez pas de revenus fixes, vous ne présentez pas les garanties nécessaires. Elle pourra demander que quelqu'un s'engage à payer à votre place si vous ne le faites pas volontairement.

- le gage: vous pouvez laisser votre belle montre en dépôt chez votre ami qui vous a prêté 125€: il vous la rendra lorsque vous l'aurez remboursé. De même, vous pouvez laisser chez votre banquier des bons de caisse qui serviront de garantie pour le prêt que vous sollicitez.

- l'hypothèque: au lieu de remettre un bien en dépôt chez votre créancier, vous lui donnez un droit sur votre immeuble, ce qui lui permettra de le faire vendre en cas de non-paiement, et de récupérer ce que vous lui devez, en respectant la procédure de la saisie immobilière.

- la solidarité et l'indivisibilité entre les différents débiteurs, qui permet au créancier de choisir le débiteur à qui il réclamera le remboursement de la dette.

- la délégation de salaires: si vous ne payez pas, le banquier pourra s'adresser à votre employeur pour qu'il lui vire la partie de votre rémunération qui peut être saisie.

- la délégation du prix de vente: vous empruntez en attendant de pouvoir vendre votre immeuble; cette solution se rencontre principalement dans les crédits de pont.

- l'assurance-décès : si, malheureusement, vous veniez à décéder avant le remboursement du prêt, la compagnie d'assurances lui versera un capital déterminé.

- l'avenant de créance hypothécaire au contrat d'assurance-incendie.

- un mandat hypothécaire qui suffit parfois dans certains cas.

Toutes ces garanties ne sont pas automatiques: elles doivent être prévues dans le contrat.