Acheter une habitation ensemble en étant mariés ou non : quelle différence ? Nouveauté à partir du 1er septembre 2018 : l’apport anticipé
Cet article a été rédigé le 24/08/2018 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
Quelle différence entre acheter en étant mariés ou non ?
Les cohabitants non mariés – par exemple les cohabitants légaux, ou même les cohabitants de fait – ont chacun un
patrimoine
Le patrimoine est l’ensemble des biens qui appartiennent à une personne physique ou morale.
propre. Les biens qu’ils achètent ensemble, par exemple une habitation, leur appartient « en
indivision
Un bien immobilier se trouve en indivision lorsque plusieurs personnes disposent sur ce bien de droits de même nature (par exemple en pleine-propriété, usufruit ou en nue-propriété). En droit, ces personnes sont appelées « coindivisaires ». Pour mettre fin à cette situation, les coindivisaires doivent sortir d’indivision, soit par un accord amiable, soit par la voie judiciaire.
». Cela signifie que le droit de propriété est partagé de façon abstraite et mathématique. Il est alors question de
copropriété
Propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
.
Pour les conjoints mariés sous le régime légal de communauté (régime applicable par défaut), il existe trois patrimoines : les patrimoines propres à chacun des époux ainsi que le patrimoine commun. Le patrimoine commun diffère d’un patrimoine en « indivision ». L’habitation que ceux-ci achètent ensemble sera directement intégrée dans leur patrimoine commun.
Un patrimoine commun permet aux époux d’y apporter certains biens, afin de se protéger l’un l’autre en cas de séparation ou de décès, en insérant certaines clauses dans leur contrat de mariage. Ainsi, ils peuvent prévoir que le logement familial Le logement familial est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit et où chacun de ses membres peut s'épanouir. Il s'agit du lieu où la famille habite réellement. Il ne s'agit pas nécessairement du domicile. Ainsi, une même personne pourrait avoir un domicile (où elle exerce par exemple son activité professionnelle) et une résidence (où elle habite avec son conjoint et ses enfants). Le logement familial bénéficie d’une protection : lorsqu’il appartient à un seul des époux ou cohabitant légal, celui-ci ne peut vendre ou hypothéquer cet immeuble sans l’accord de son époux ou de son cohabitant légal. reviendra dans son ensemble au conjoint survivant, via une clause Une clause est une phrase ou un ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique où sont définis les droits et les obligations des personnes concernées par cet acte. d’attribution, ce qui est impossible dans le cas d’une indivision. L’existence d’un patrimoine commun permet dès lors de protéger davantage les conjoints qu’un patrimoine en indivision.
Or, souvent, les couples non mariés souhaitent également que l’habitation qu’ils achètent ensemble fasse partie de leur patrimoine commun, afin d’être protégés au maximum.
Quel changement à partir du 1er septembre 2018 ?
Aujourd’hui, les couples qui sont copropriétaires ensemble d’une habitation et qui souhaitent se marier, doivent se rendre chez le notaire et prévoir, dans un contrat de mariage, l’apport de ce bien dans leur patrimoine commun. Par contre, pour les couples qui étaient déjà mariés au moment de l’achat de cette habitation, celle-ci fait automatiquement partie du patrimoine commun. Il y a donc bien une différence entre les couples qui achètent un bien en étant déjà mariés et les autres.
A partir du 1er septembre 2018, la réforme des régimes matrimoniaux introduit une nouvelle possibilité pour les couples non mariés : l’apport anticipé. Les partenaires qui ont acheté un bien ensemble avant de se marier peuvent prévoir dans leur
acte
Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte.
d’achat – pour autant qu’il s’agit d’un achat entre eux en pleine propriété (c’est-à-dire ne portant pas uniquement sur l’
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
ou la
nue-propriété
Propriété d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut utiliser ni jouir de ce bien. La nue-propriété est le droit donnant au nu-propriétaire la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (il peut la vendre, la donner, la léguer) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage.
) et par parts égales (50/50) – une déclaration d’apport anticipé. Grâce à cette clause, le bien sera, au moment du mariage, automatiquement intégré dans leur patrimoine commun. L’apport ne devra donc plus être prévu par contrat de mariage, ce qui, dans certains cas, permettra d’éviter des coûts supplémentaires pour les couples.
Dois-je me rendre chez le notaire ?
Le fait que l’apport ne doit plus obligatoirement être prévu par contrat de mariage ne signifie pas pour autant que les couples fassent l’impasse d’une visite chez le notaire. Si vous souhaitez prévoir certaines clauses afin de protéger vos droits patrimoniaux et successoraux l’un envers l’autre, un contrat de mariage est toujours nécessaire. Il en est de même si vous souhaitez vous écarter du régime légal de communauté applicable par défaut (et opter pour un régime de séparation de biens Régime matrimonial établi par contrat de mariage, portant sur une triple séparation : séparation des biens, séparation des dettes et séparation de gestion. par exemple), un contrat de mariage est obligatoire. De plus, le notaire pourra vous conseiller en vous donnant un avis sur mesure, afin que vous puissiez adopter un régime matrimonial Ensemble de règles régissant les intérêts des conjoints pendant leur vie commune et permettant le partage de leurs biens lors de la dissolution de leur union. Il peut être communautaire et reposer sur le principe de la gestion commune ou séparatiste et privilégier la liberté de chacun sur son propre patrimoine. adapté à votre situation, vos besoins et vos souhaits, de façon correcte et complète.