25

Quels sont les droits et obligations d'un propriétaire d'un appartement dans un immeuble ?

Au départ, le Code civil ne prévoyait qu’un bref article au sujet de la copropriété forcée. Heureusement la pratique notariale a élaboré au cours des années un régime de copropriété et a affiné de plus en plus l’acte de base qui doit être dressé dès la création d’une copropriété. Le législateur s’en est inspiré et a finalement élaboré un régime fort détaillé.
Tout d’abord, l’établissement des statuts est obligatoire. Les statuts d’un immeuble consistent en l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur de copropriété.
L’acte de base établit la répartition et la division horizontale du droit de propriété dans l’immeuble ainsi que le nombre de quotités que chaque appartement possède dans les parties communes. Par cette répartition et division horizontale, chaque appartement reçoit une existence juridique distincte, ce qui signifie qu’ils peuvent donc être vendu ou hypothéqué séparément.
Chaque appartement comprend la propriété privative de différents locaux dont il est composé ainsi qu’un nombre de quotités dans les parties communes. Concernant ces parties communes, il existe une indivisibilité obligatoire, signifiant donc qu’aucune division n’est possible. Les parties communes d’un immeuble consistent, entres autre, dans le sol sur lequel est construit l’immeuble, les fondations, les murs extérieurs, le toit, les couloirs, les escaliers, l’ascenseur, etc…

Les droits et obligations de chaque copropriétaire et les points de détail de la vie en communauté sont établis dans le règlement de copropriété.
Dans ce règlement, il est notamment prévu :

  • Les règles concernant la gestion : assemblée générale – conseil de copropriété – syndic. Le mode de nomination de ces organes, leurs compétences, le fonctionnement et les majorités requises ;
  • Le règlement des frais communs, par exemple, les frais d’entretien et de réparation, les frais d’utilisation des installations communes, les assurances communes, les impôts et taxes.

Ce règlement détermine également la contribution de chaque partie privative dans les frais communs. Habituellement chaque appartement intervient en fonction de ses quotités. Mais il est possible de s’écarter de cette règle. Il peut par exemple être prévu que le propriétaire du rez-de-chaussée n’intervient pas dans les frais d’ascenseur. Pour plus d’infos.

Des mesures contraignantes peuvent également être prévues en cas de défaut de paiement. Parfois, des restrictions peuvent également être prévues pour le droit de propriété sur les parties privatives, telles que l’interdiction d’exercer une activité commerciale ou un certain métier dans son appartement, l’interdiction d’avoir des animaux, l’obligation d’avoir une certaine couleur pour les parasols, etc…
Les statuts s’imposent à tout occupant de l’immeuble ; donc pas seulement au propriétaire mais également au locataire, à partir du moment il est indiqué dans son contrat de bail que le locataire doit se conformer à tous les règlements d’ordre intérieur qui sont applicables à tous les occupants de l’immeuble.