La pollution des sols

Il existe des règles précises dans les trois régions en matière de pollution du sol. Lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire-vendeur doit prouver que le sol de son immeuble n'est pas pollué. Les trois régions du pays ont développé leur législation. En règle générale, il s'agit d'obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier.

Bruxelles : l'environnement, c'est l'IBGE

La Région de Bruxelles-Capitale veut surveiller son environnement sous tous ses aspects. L’administration chargée de cette mission est l’Institut Bruxellois pour la Gestion de l’Environnement (IBGE – Bruxelles Environnement). Comme précisé sur son site (http://www.bruxellesenvironnement.be), ses missions consistent à « Etudier, surveiller et gérer l’air, l’eau, les sols, les déchets, le bruit, la nature (espaces verts et biodiversité )…». En d’autres mots, elle développe ses activités dans le domaine de l’éco-construction et des liens entre santé et environnement.


Une des missions de l’IBGE est la délivrance des attestations du sol. Celles-ci sont extrêmement importantes pour tout propriétaire qui cède un bien immobilier situé dans la Région de Bruxelles-Capitale. La demande d’une attestation du sol auprès de l’IBGE est en effet obligatoire lors de toute cession d’un bien immobilier situé dans la Région de Bruxelles-Capitale. La cession peut résulter d’un achat mais aussi d’autres droits sur le bien immobilier (par ex. un usufruit, un droit d’usage, etc). Les conditions d’application sont donc très larges. Les biens immobiliers peuvent être tant des terrains que des constructions. L’attestation du sol doit être remise au cessionnaire avant l’acte de cession.


L’IBGE est également chargé de tenir un inventaire actualisé de l’état des sols. Cet inventaire contient les informations dont dispose l’IBGE concernant la pollution des sols et sa gestion. L’unité géographique de l’inventaire de l’état des sols est la parcelle cadastrale. Chaque parcelle est classée dans une catégorie particulière (0, 1, 2, 3 ou 4) dépendant de l’état du sol sur laquelle se trouve la parcelle. Si la parcelle est reprise en catégorie 0 (parcelles potentiellement polluées), il existe des obligations supplémentaires en cas de cession du bien. Dans un premier temps, il y a lieu de réaliser une reconnaissance de l’état du sol. Celle-ci peut être suivie d’un éventuel traitement du sol de la parcelle.


Le Gouvernement bruxellois, via l’IBGE, veut ainsi maîtriser la qualité du sol de la Région de Bruxelles-Capitale. Grâce à cette attestation du sol obligatoire, il peut contrôler le transfert de terrains et traiter les sols contaminés.

En Région wallonne

L’un des principaux objectifs poursuivi par le législateur wallon, est de réaliser un inventaire de l’ensemble des terrains susceptibles d’être pollués en Wallonie. Deux types de terrains sont visés :
- ceux qui accueillent actuellement une activité risquant de causer un impact sur l’environnement ;
- ceux qui, par le passé, ont accueilli des activités susceptibles d’engendrer une pollution des sols.
La liste de ces activités est reprise en annexe 3 du décret wallon et prévoit plus de 200 cas, tels que la production d’acier, la construction de véhicules automobiles, les gares, les installations de regroupement ou de tri de certains déchets, etc.

A terme, une banque de données sur l’état des sols wallons devrait être constituée. Elle pourra être consultée, via internet, par toutes les administrations wallonnes, les pouvoirs locaux, les notaires, les experts, etc.

Tout futur acquéreur d’un terrain en Région wallonne bénéfice d’une nouvelle garantie. En effet, lors de la cession d’un terrain, des études, voire un assainissement préalable, doivent être menées par le vendeur seulement si ce terrain a accueilli une activité susceptible d’avoir engendré des pollutions.

La mise en œuvre des obligations d’investigations et, le cas échéant, d’assainissement, ainsi que la prise en charge de ces frais, sont en principe à charge du vendeur.

Le titulaire du bien doit tout d’abord faire procéder à une étude d’orientation, destinée à confirmer ou non la présence éventuelle d’une pollution. Si le résultat est favorable, un certificat est alors délivré.
Par contre, en cas de résultat défavorable, le titulaire doit alors faire procéder à une étude de caractérisation afin de déterminer de manière précise le niveau de pollution, la nécessité éventuelle de procéder à un assainissement et les mesures à prendre pour le réaliser. Si un assainissement n’est pas recommandé, à nouveau, un certificat est délivré.
Mais si, sur la base de cette étude de caractérisation, il s’avère qu’un assainissement est nécessaire, le titulaire devra donc procéder à ce dernier. Enfin, s’il est correctement réalisé, un certificat sera également délivré.

L’appréciation de la nécessité de procéder à un assainissement, de même que le niveau de celui-ci est établie en fonction du caractère historique ou nouveau de la pollution. La pollution est dite historique si elle date d’avant le 30 avril 2007. Dans l’hypothèse d’une pollution historique, les exigences sont moindres.

Pour obtenir un certificat de contrôle de sol, le particulier devra verser un droit de dossier à l’administration, à savoir :
- 250€ à la suite d’une étude d’orientation ;
- 500€ à la suite d’une étude de caractérisation ;
- 1.000€ à la suite d’un assainissement.

Au-delà des activités reprises dans l’annexe du décret, la vente d’un terrain n’engendre pas automatiquement ces obligations d’investigation et d’assainissement.

Le notaire vérifie - non seulement dans le cadre de l’établissement de l’acte authentique, mais également lorsqu’il est chargé de procéder à la rédaction de l’acte sous seing privé – si la vente envisagée nécessite ou non d’office des obligations d’investigation et d’assainissement.

En Flandre

Afin de protéger l'acquéreur d'un terrain ou d'une maison situés en Flandre, d'un risque de pollution du sol ou du sous-sol, la Région Flamande s'est dotée d'un décret propre, le décret d'assainissement du sol (Bodemsaneringsdecreet).


Avant toute vente, il faudra demander une attestation relative à la qualité du sol (Bodemattest). Cette attestation doit déterminer si le terrain ou la maison se trouvent repris dans la liste des biens qui ont été ou auraient pu avoir été pollués. D'après les termes du décret, l'attestation doit confirmer l'absence de matière ou d'organisme qui, par le fait de l'activité humaine, pourraient avoir une influence néfaste directe ou indirecte sur la qualité du sol. La liste de ces activités est longue et prévoit plus de 50 cas, comme par exemple le traitement de produits pétroliers, l'utilisation des eaux, la manipulation de produits chimiques, la présence de combustibles, de pesticides ou d'insecticides, ...


Toute vente de maison ou de terrain situés en Région flamande est visée par le décret, qui ne concerne donc pas les appartements. Il faut rappeler que les communes à facilité entourant Bruxelles font partie de cette région, et sont donc également visées. Le décret concerne tout aussi bien les villas situés à la côte belge que les bois en Campine ou les terrains à bâtir. Les nouvelles dispositions sont également applicables à d'autres actes, comme par exemple les baux de plus de 9 ans, ou les apports en société.


L'attestation doit être obtenue avant la conclusion de la vente, c'est à dire avant la signature du compromis. La procédure pour l'obtention de cette attestation peut se révéler lente et fastidieuse : le demandeur doit d'abord s'adresser à l'administration du cadastre pour demander un extrait cadastral relatif à toutes les parcelles qui seront vendues. Il devra ensuite virer à l'administration un montant de 25 € par parcelle (au compte n° 001-2778337-42), et adresser une demande d'attestation à l'administration, à l'adresse suivante : OVAM (Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaams gewest, Dienst Sanering-Bodemattesten, Kan. De Deckerstraat, 22-26, à 2800 Mechelen. Cette demande s'introduit par un formulaire particulier, et doit être accompagnée de l'extrait cadastral récent (qui n'a pas plus de deux mois), et de la preuve du paiement. L'administration dispose alors d'un délai de deux mois pour adresser le certificat.


Le décret impose aux vendeurs et acquéreurs de reprendre le contenu de l'attestation dans le compromis de vente. Lors de l'acte notarié, le vendeur devra déclarer avoir remis cette attestation à l'acquéreur avant la conclusion de la vente, et l'acte reprendra également le contenu de l'attestation.


Toute cette procédure s'applique lorsque l'attestation est négative. Par contre, si l'attestation révèle l'existence d'un risque de pollution du sol, la vente ne pourra pas se réaliser sans une enquête complémentaire et l'exécution des travaux d'assainissement nécessaires.


Le décret stipule que c'est le vendeur qui doit demander l'attestation, mais il demandera souvent à son notaire de faire le nécessaire. Comme le délai est très long, celui qui envisage de vendre un bien visé par le décret aura intérêt à demander l'attestation ou à contacter son notaire sans attendre.

Pour plus d'infos, consultez le site de l'organisme qui gère le dossier : l'OVAM. Il existe sur ce site une page en français.