La présence de mérule dans l'immeuble

Les tribunaux rappellent périodiquement: la présence de mérule peut constituer un vice caché si elle ne peut être découverte que grâce à des recherches techniques élaborées échappant à un profane.

Pour pouvoir répondre, il faut savoir ce qu'est la mérule. La serpula lacrimans, appelée "mérule" est un champignon qui se nourrit de cellulose, substance principale du bois. Ses spores s'introduisent dans le bois qui va s'humidifier et se décomposer, pour ensuite la nourrir. Elle causera des dommages irréversibles au bois, et, en outre, pourrait être nuisible à la santé. La croissance de la mérule dépend de la température, de la lumière, de l'humidité, et de la nature du bois. Ainsi, une cave humide et obscure, qui a une température constante d'environ 20°, favorisera le développement de la mérule, surtout sur certains bois, comme celui provenant de conifères. Ce champignon se développera plus facilement dans les pièces dépourvues de ventilation ou celles qui sont affectées d'une humidité anormale, par exemple à la suite de fuites d'eau.

La présence de la mérule se révèle par son odeur de champignon, par l'apparition de taches d'humidité, par la présence d'une fine poussière rouge ou par la coloration et la détérioration des boiseries auxquelles elle s'attaque.

Actuellement, la mérule continue à faire des ravages, principalement dans les grandes agglomérations. Les spores de la mérule se retrouvent partout dans l'air, et peuvent se déposer à n'importe quel endroit. Elles peuvent traverser le bois, la maçonnerie, et même les briques: ainsi, elles s'étendent facilement d'un immeuble à l'autre! Tout immeuble pourrait donc être atteint, et il faut veiller à ne rien faire qui pourrait favoriser son éclosion.

La mérule est souvent la cause de litiges entre vendeurs et acquéreurs d'un immeuble. Sa présence ne se révèle souvent que lors des travaux d'aménagement réalisés par l'acquéreur. Celui-ci peut-il dès lors prétendre qu'il s'agit d'un vice caché, qui lui permettrait de demander l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts?

Dans tous les cas, la notion de vice caché suppose que l'acheteur n'a pas eu connaissance de ce vice, qu'il est suffisamment important et qu'il existait au moment de la vente. Dès lors, si la découverte de la mérule a nécessité des recherches et des vérifications techniques nécessitant l'intervention d'un professionnel, et échappant à un profane, elle peut constituer un vice caché. L'acquéreur pourra donc se retourner contre le vendeur. Bien entendu, l'acquéreur doit agir dans des délais très brefs.

Les acquéreurs et les vendeurs d'un immeuble peuvent toujours décharger les vendeurs de la garantie contre les vices cachés, et, en conséquence, contre les risques inhérents à la présence de mérule. Toutefois, les compromis de vente prévoient généralement que l'acquéreur ne pourra demander aucune indemnité ou aucune réduction de prix, par exemple pour défauts de construction apparents ou non, vétusté ou autre cause. Cette clause ne constitue pas à elle seule une exclusion de la garantie de vices cachés. Si, pour être totalement tranquilles, les vendeurs exigent l'insertion d'une clause les exonérant de cette garantie, ils devront la libeller avec précision.

Une simple clause insérée dans le compromis, et signalant que le vendeur déclare qu'à sa connaissance, il n'y a pas de mérule ne constitue pas non plus une décharge de responsabilité de sa part.

Bien entendu, tout ce qui précède ne vise que les acquéreurs ou les vendeurs qui sont de bonne foi. Si le vendeur sait que l'immeuble est envahi par la mérule, et s'il le cache à l'acquéreur, ce dernier pourra demander une indemnisation ou l'annulation de la vente, pour manœuvres frauduleuses et mensongères (le dol). De son côté, si l'acquéreur apprend la présence de la mérule avant la vente, il ne pourra plus prétendre qu'il s'agit d'un défaut caché.

Si une des parties a un doute avant la vente, il faut l'inviter à faire procéder à une expertise de l'immeuble: cela permettrait d'éviter toute situation équivoque. Cette expertise devrait être demandée dès que l'immeuble présente certains facteurs de risque: absence de lumière, humidité importante à proximité des boiseries, quartier de maisons où la présence de la mérule a déjà fait des ravages.