La récision pour lésion

La loi protège le vendeur qui n’a obtenu qu’un prix inférieur de sept-douzièmes à la valeur réelle de l’immeuble qu’il a vendu. Dans ce cas, il peut solliciter la dissolution judiciaire de cette vente.

La loi présume qu’un vendeur qui n'a perçu qu’un prix à ce point inférieur à la valeur réelle de son immeuble a été victime d’une contrainte, sans laquelle il n’eût pas accepté ce prix dérisoire. C’est une présomption irréfragable, ce qui signifie que l’acheteur ne pourrait être autorisé à apporter la preuve contraire.

 

Conditions de l'action en récision

Il doit s’agir d’un contrat de vente, même si certaines ventes sont elles-mêmes exclues comme, par exemple, les ventes sur saisie immobilière, les ventes sur expropriation pour cause d’utilité publique (sauf cession amiable) ou contre rente viagère (sauf si, quelle que puisse être la date du décès, le vendeur était lésé).

Elle ne concerne pas d’autres contrats par lesquels un immeuble passe d’un patrimoine à un autre, comme l’échange, l’apport d’immeubles en société ou la donation. L’acquéreur peut d’ailleurs tenter d’établir que la vente litigieuse cache en fait une donation.

Il doit s’agir de la vente d’un immeuble, l’action ne visant pas les meubles. Ensuite, la lésion doit être supérieure à sept-douzièmes. Seul le vendeur, ses héritiers ou, par application de l’article 1166 du code civil, ses créanciers peuvent exercer cette action. Enfin, l’action doit être introduite dans un délai de deux ans à dater du jour de la vente.

Comment faut-il procéder ?

Dans un premier temps, le vendeur doit convaincre le juge qu’il a effectivement été lésé. Si le vendeur ne lui apporte aucun élément de nature à établir cette lésion ou à tout le moins à la rendre crédible, le magistrat est susceptible de rejeter d’emblée la demande. On conseillera donc au vendeur de commencer par constituer un dossier qui démontre tant que faire se peut, la réalité de la lésion dont il se plaint.

Si le juge accepte sa demande, il désignera un collège de trois experts qui aura comme mission de fixer la valeur réelle de l’immeuble en fonction de son état au moment de la vente et, s’il conclut bien à la lésion de plus de sept-douzièmes, de fixer le supplément de prix à payer pour éviter cette lésion.

Les parties peuvent cependant convenir de ne désigner qu’un seul expert. Comme à la suite de toute expertise, le juge n’est pas lié par le rapport d’expertise, dont il peut s’écarter si bon lui semble.

Si le tribunal conclut effectivement à la lésion de plus de sept-douzièmes, il prononcera l’annulation de la vente en telle sorte que l’immeuble devra être restitué par l’acheteur et le prix par le vendeur.

Paiement du juste prix

L’acheteur qui veut éviter d’être dépossédé de l’immeuble a toujours la possibilité de réparer sa faute en payant, cette fois, le juste prix fixé par le juge ou plus exactement un supplément calculé sur 90 pc du prix total. Il s’agit d’un choix qui appartient exclusivement à l’acheteur ou à un tiers entré en possession de l’immeuble et qu’il peut exercer tant que le vendeur n'a pas rendu le prix.

Le vendeur ne peut par contre par le contraindre à choisir cette option.