La copropriété et les actions en justice

La copropriété peut parfois avoir des litiges avec les propriétaires d'un immeuble voisin, (par exemple, s'il s'agit de grosses infiltrations d'eau), avec un constructeur ou un entrepreneur (un ascenseur mal conçu à remplacer), ou avec un copropriétaire (pour non paiement des charges).

De même, vivre en communauté n'est pas toujours facile! Des simples tensions ou des gros problèmes peuvent surgir entre copropriétaires.

Si aucune solution amiable ne peut intervenir, il faudra demander l'intervention du Juge de Paix compétent.

Qui peut agir en justice ?

* L'association des copropriétaires.

L'association des copropriétaires représente tous les copropriétaires, même dans le cadre d'une procédure judiciaire. C'est donc elle qui pourra introduire une demande judiciaire au nom de la copropriété, ou qui pourra la défendre dans le cadre d'une procédure menée contre elle.

L'association sera représentée à cette occasion par le syndic de l'immeuble.

* Les copropriétaires

Tout copropriétaire pourra également demander l'intervention du juge compétent dans les situations suivantes:

- quand il désirera introduire seul une demande judiciaire relative à son appartement; il en informera le syndic qui, à son tour, informera les autres copropriétaires.
- pour demander l’annulation ou la modification d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire dispose d'un délai de quatre mois à partir de la date à laquelle l'assemblée a eu lieu pour attaquer cette décision. Toutefois, s'il a régulièrement été convoqué à l'assemblée générale, il est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée.
- s'il veut demander au juge de convoquer une assemblée générale pour délibérer sur une de ses propositions, alors que le syndic refuse ou néglige de le faire.
- pour demander au juge l’autorisation d’accomplir certains actes seul:
* soit, aux frais de l’association, pour les travaux urgents et nécessaires aux parties communes, lorsque la majorité requise à l’assemblée générale ne peut être atteinte.
* soit, à ses frais, pour les travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.
- s'il désire demander au juge de rectifier:
* la répartition des quotes-parts de copropriété, si elle a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte à la suite de modifications apportées à l’immeuble;
* le mode de répartition des charges communes si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que leur calcul s’il est inexact ou est devenu inexact à la suite de modifications apportées à l’immeuble.
- pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement de prendre une décision à la majorité requise; la décision du juge se substitue à celle de l’assemblée générale et il prend, à sa place, la décision.

* Tout occupant de l'immeuble

Tout occupant de l'immeuble ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale (cette disposition vise principalement les locataires), peut demander au juge l’annulation ou la modification de toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou de toute décision de l’assemblée générale adoptée après son occupation, si elle lui cause un préjudice propre.

Si le copropriétaire le demande, le juge peut décider de suspendre la disposition ou la décision attaquée avant de statuer définitivement.

La demande de l'occupant doit être introduite devant le juge dans les quatre mois à partir de la date à laquelle l'assemblée a eu lieu.