Préparer le financement

Le budget pour une acquisition ou une construction ne comprend pas que le prix à payer. Il faut aussi y ajouter les taxes et les autres frais de l'opération. Avant de s'engager, il faut absolument être certain de pouvoir y faire face. Trop de personnes se lancent dans l'aventure immobilière sans avoir réfléchi: elles veulent absolument être propriétaires, et s'engagent sans avoir analysé le coût réel de l'opération.

Tout d'abord, il faudra payer le prix d'acquisition, auquel il convient d'ajouter les taxes et les frais d'actes en tenant compte des éventuelles réductions et primes possibles. Ce budget peut être établi avec précision avant tout engagement.

Le candidat-acquéreur devra également se renseigner sur les autres charges qu'il devra supporter: il ne doit pas oublier qu'étant propriétaire, il devra supporter le précompte immobilier, les assurances, les charges communes éventuelles, et toutes les réparations relatives à son immeuble. Il devra ainsi prévoir un montant complémentaire à débourser.

En fonction de ces montants, l'amateur devra analyser avec précision ses différentes possibilités financières. Avant la signature d'un compromis, il devrait rendre visite à son banquier ou agent de financement pour communiquer le montant dont il aura besoin.

Le banquier examinera plusieurs points essentiels :

- D'abord, il vérifiera qu'il ne court pas de risque en prêtant la somme demandée. Comme garantie, il demandera une hypothèque sur l'immeuble. Il le fera cependant estimer par un expert en qui il a confiance, pour savoir si, en cas de mise en vente de l'immeuble dans les plus mauvaises conditions (par exemple en cas de saisie), il pourra récupérer le montant total qu'il a prêté. Un banquier prudent ne va jamais prêter une somme de 50.000 € en prenant comme seule garantie un immeuble qui est estimé à 25.000 € en cas de vente forcée. Il prendra moins de risques s'il prête 50% de la valeur de l'immeuble que s'il prêtait un montant équivalent à cette valeur; pour cette raison, il demandera souvent un intérêt plus élevé si le montant prêté représente une quotité plus importante par rapport à la valeur de l'immeuble.

- Le banquier vérifiera également si le candidat sera bien en mesure de rembourser le montant emprunté: pour cela, il demandera les fiches de salaire ou les déclarations fiscales: cela ne sert à rien de pousser quelqu'un à acquérir un immeuble en lui accordant un prêt qu'il devra rembourser à concurrence de 750 € par mois, alors que ses revenus mensuels sont de 800 €, il ne lui resterait plus que 50 € pour la vie quotidienne: comment pourrait-il rembourser son prêt? Enfin, le banquier cherchera à savoir si le candidat emprunteur n'a pas déjà eu auparavant des problèmes de remboursements d'autres crédits.

Souvent, les candidats acquéreurs se heurtent au problème suivant: le banquier refuse d'ouvrir un dossier tant que le compromis n'a pas été signé, et ils ne souhaitent pas acquérir tant que le banquier n'a pas pris une position définitive au sujet de l'octroi du prêt. Pour sortir de ce cercle vicieux, le candidat acquéreur peut toujours demander un avis officieux au banquier avant la signature du compromis. De même, il pourra demander à la banque le nom de son expert habituel, à qui le candidat acquéreur demandera une expertise officieuse: cela lui permettra également de savoir si le prix proposé n'est pas surfait. Enfin, comme dernière garantie, le candidat acquéreur pourra demander l'insertion d'une condition suspensive d'octroi de prêt dans le compromis de vente: cela veut dire que l'acquéreur n'est définitivement lié que s'il obtient le prêt qu'il sollicite.

Le montant que chacun pourra emprunter dépendra évidemment de ses possibilités financières, et, donc, de ses revenus. Une difficulté financière peut arriver à tout le monde: il ne faut donc pas calculer trop juste. Traditionnellement, les institutions financières fixent le montant maximum qui peut être affecté au remboursement d'un emprunt hypothécaire à un tiers des revenus du ménage. Ainsi, si les revenus mensuels nets du ménage sont de l'ordre de 1.500 €, il est déconseillé d'emprunter un montant qui entraînera un remboursement de plus de 500 €. Bien entendu, si les revenus sont plus importants, cette proportion d'un tiers peut être revue à la hausse. Les associations de consommateurs suggèrent de retenir une autre formule: l'emprunteur ajoute au montant du loyer qu'il paye actuellement une somme équivalente à deux tiers de l'épargne qu'il peut réaliser: cela détermine le montant de sa capacité totale de remboursement.