La vente du bien à une société

La vente en tant que tel

La loi n’interdit bien entendu pas la vente d’un bien par une personne physique à une société.
Toutefois, lorsque la personne physique (le vendeur) est à la fois le dirigeant de la société et l’acquéreur du bien, un conflit d’intérêts peut exister. En effet, le dirigeant voudra vendre son immeuble le plus cher possible à la société, et celle-ci par contre voudra l’acheter au prix le plus bas.


Dans ce cas, la loi a prévu des mécanismes qui permettent de rendre transparente la vente d’un bien pour lequel il existe un conflit d’intérêts.
Par exemple : Monsieur Dupont est l’unique gérant d’une SPRL à laquelle il souhaite vendre son bien. Cette vente est autorisée mais Monsieur Dupont devra toutefois se faire remplacer par un mandataire « ad hoc » lors de l’opération. Cette autre personne signera donc pour la société.


Les avantages d’une telle vente peuvent être divers :

  • Lorsque le vendeur, personne physique, a besoin de liquidités. La vente du bien enrichira le patrimoine de la société tandis que le particulier disposera des liquidités utiles ;
  • Si la société a prêté une certaine somme d’argent au vendeur, celui-ci lui est donc redevable. On considère dans ce cas que le vendeur a un compte courant en débit dans la société et sur lequel la loi impose des intérêts fort élevés. Pour éviter cela, la vente du bien permettra au vendeur de solder son compte courant et ainsi d’éviter de payer des intérêts élevés à la société.

D'un point de vue fiscal

D’un point de vue fiscal, il n’existe aucune différence par rapport à une vente entre personnes physiques. Les droits d’enregistrement s’élèvent donc à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles et à 10% en Flandre. Par ailleurs, si l’immeuble est neuf, la TVA sera également due.

Les impôts directs

 Par contre, le vendeur pourrait être amené à devoir payer des impôts lors de la vente de son bien. C’est ce qui arrive lorsqu’il est vendu plus cher qu’il ne l’a acheté. Différentes situations peuvent exister dans ce cadre :

  • Le propriétaire réalise l’opération dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé. Dans ce cas, la vente n’est en principe pas taxable (exemple : après dix ans d’acquisition, Monsieur Dupont décide de vendre sa maison qui devient trop petite car sa famille s’agrandit) ;
  • Le vendeur réalise l’opération dans un but purement spéculatif. Cette opération est taxable (exemple : vente d’un appartement en construction directement après que cette construction est terminée) ;
  • Si l’immeuble sert à l’activité professionnelle de la personne physique et qu’il est vendu, la plus-value sera taxable au titre de bénéfices d’exploitation ;
  • Lors de la vente d’un immeuble bâti dans les cinq ans de son acquisition, une taxation de 16,5% sera due ;
  • Lors de la vente d’un immeuble non bâti dans les cinq ans de son acquisition, une taxation de 33% sera due ;
  • Lors de la vente d’un immeuble non bâti après cinq ans et avant huit ans de l’acquisition, une taxation de 16,5% sera due.

Informations supplémentaires

Une société peut déduire toutes les charges liées à l’immeuble. Elle pourra déduire l’intégralité des frais de financement de son acquisition, les amortissements de l’immeuble, les frais d’entretien, de réparation, d’assurance, le précompte immobilier.

Néanmoins, il existe un inconvénient à détenir son immeuble d’habitation en société. Lorsque l’immeuble appartient à une société et qu’il est occupé, totalement ou partiellement, par le dirigeant à des fins privées, ce dernier est taxé sur base d’un avantage en nature. Celui-ci est égal au revenu cadastral indexé. Le revenu cadastral à prendre en compte est celui afférent à la partie privée de l’immeuble, s’il n’est pas totalement occupé à des fins privées. Il existe malgré tout une majoration de 2/3 dans le cas d’une habitation meublée au frais de la société. Le montant de l’avantage peut aussi être augmenté lorsque la société prend en charge les frais de chauffage et d’électricité de l’immeuble. Il existe toutefois une solution pour éviter la taxation d’un tel avantage : choisir de payer un loyer à la société. Ce loyer devra être au moins égal à l’avantage tel que calculé ci-dessus, à défaut de quoi, la différence sera toujours imposable comme avantage en nature.