La faculté de surenchère

Dans certains cas, la vente publique a lieu avec faculté de surenchère. 

Si la faculté de surenchère est d'application, cela signifie simplement que l'adjudication n'est définitive que pour autant qu'aucun autre amateur (présent lors de la séance unique ou non) n'ait, endéans les 15 jours, signifié une offre supérieure de 10 % avec un minimum de 250 € (si le prix est inférieur à 2.500 €), et un maximum de 6.200 € (si le prix est supérieur à 62.000 €) au montant du prix d'adjudication. Si la surenchère est exercée, la vente ne sera définitive que lors d'une nouvelle séance de vente.

Attention, à partir du 1er mai 2018, la faculté de surenchère sera supprimée pour les ventes judiciaires et les ventes amiables à forme judiciaire !

 

Dans les cinq jours de la vente, le notaire devra faire apposer de nouvelles affiches annonçant la faculté de surenchère. Il fera également publier des annonces dans des journaux.

Tout amateur, présent ou non lors de la séance de vente, peut surenchérir pendant les quinze jours qui suivent la vente. Si le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié légal, ce délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Le délai étant très court, il vaut mieux s'y prendre à temps!

Si personne ne surenchérit, la vente est définitive à l'expiration de ce délai.

Pour notifier une surenchère, l'amateur ne devra pas s'adresser au notaire vendeur, mais bien à un huissier de justice à qui il confiera le montant de la surenchère (en espèces, ou en chèque bancaire ou certifié). L'huissier, après avoir pris contact avec le notaire, se présentera ensuite chez lui et chez l'amateur qui avait acquis l'immeuble lors de la première séance pour leur signifier l'existence de la surenchère.

Le notaire chargé de la vente pourra cependant refuser la surenchère d'une personne dont l'identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées.

Si le notaire accepte la surenchère, il devra réexposer l'immeuble en vente, aux jour et lieu qu'il fera connaître à l'occasion d'une nouvelle publicité par voie d'affiches et d'annonces dans les journaux.

Dans l'intérêt de tous, le délai entre la surenchère et la nouvelle séance de vente devrait être le plus court possible. Cette séance de vente après surenchère se fera également aux enchères, avec comme mise à prix, le montant obtenu lors de la séance précédente, majoré du montant de la surenchère. Elle sera définitive, et ne sera plus susceptible d'une nouvelle surenchère. Si c'est le surenchérisseur qui devient propriétaire, le montant qu'il aura versé à titre de surenchère sera considéré comme acompte sur les sommes qu'il doit payer; dans le cas contraire, cette somme lui sera immédiatement restituée.

Il faut conseiller aux amateurs de ne pas spéculer sur une surenchère éventuelle vu que la séance unique est consacrée depuis le 1er janvier 2010.

Changements à partir du 1er mai 2018 : suppression de la faculté de surenchère pour les ventes judiciaires et amiables à forme judiciaire

A côté de la vente publique volontaire, il existe également la vente publique judiciaire et la vente publique amiable à forme judiciaire. Il s'agit de ventes publiques réalisées dans le cadre d'une saisie ou d'un règlement collectif de dettes (ventes publiques judiciaires) ou de ventes dans lesquelles l’une des parties est un mineur, un incapable, un failli, … (ventes publiques amiables à forme judiciaire). Pour ces ventes publiques spécifiques (et donc pas pour les ventes publiques volontaires), la faculté de surenchère sera désormais supprimée.

Aujourd’hui, la vente se fait en principe en une seule séance, mais le notaire peut toujours prévoir une faculté de surenchère. Cette faculté de surenchère est souvent utilisée actuellement dans les ventes publiques.

La faculté de surenchère implique que le notaire, lors de la première séance de vente, adjuge un bien au candidat-acquéreur qui a fait l'offre la plus élevée. L'adjudication est faite "sous la condition suspensive de l'absence de surenchère". Cela signifie que tout le monde a l'opportunité d’effectuer une surenchère, et ce dans un délai de quinze jours à dater de l’adjudication

La vente publique avec faculté de surenchère est toujours accompagnée d'un certain nombre de coûts organisationnels qui ne doivent pas être sous-estimés. En supprimant cette faculté de surenchère, la nouvelle loi permettra une procédure plus simple, plus dynamique, plus rapide et réduira les coûts pour les citoyens.

Cela signifie-t-il que toutes les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire, seront, à partir de cette date, valables uniquement si elles ne prévoient pas de faculté de surenchère ? Non. Une disposition transitoire prévoit que les ventes publiques judiciaires et les ventes publiques amiables à forme judiciaire dont la première séance a initialement été fixée  avant le 1er septembre 2018 (soit dans les 4 mois de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) se verront toujours appliquer les anciennes dispositions (avec faculté de surenchère). Les anciennes dispositions resteront donc également applicables lorsque la première séance initialement fixée entre le 1er mai et le 1er septembre 2018 est reportée  pour une raison ou une autre à une date postérieure au 1er septembre 2018.

Exemples : 

  • Séance fixée au 1er août 2018 ? La faculté de surenchère reste applicable.
  • Séance fixée le 15 septembre 2018 ? La faculté de surenchère n’est plus applicable.
  • Séance fixée initialement le 8 août 2018, mais reportée au 25 septembre 2018 ? La faculté de surenchère reste applicable, car le jour de la séance initiale a été fixé avant le 1er septembre 2018 !

Attention, il convient de rappeler que les ventes publiques volontaires ne seront pas visées par la nouvelle procédure : la faculté de surenchère reste donc possible.