La déclaration de command

Parfois, l'acquéreur réel d'un immeuble en vente publique ne souhaite pas que le vendeur connaisse son identité au moment où la vente se réalise. Il se fait représenter par quelqu'un d'autre qui apparaît lors de la vente publique, mais qui s'efface dans le cadre d'une déclaration "de command". Cette procédure est plus fréquente en vente publique, mais peut également se rencontrer dans le cadre d'une vente de gré à gré. C'est pour cette raison qu'elle est traitée dans le chapitre des ventes publiques.

Une vente avec déclaration de command est une vente de gré à gré ou une vente publique où l'acquéreur apparent (le commandé) se réserve la possibilité de nommer quelqu'un d'autre comme acquéreur réel (le command). La vente se fera donc entre le vendeur et l'acquéreur réel sans que les droits d'enregistrement ne soient dus une deuxième fois.

Vente de gré à gré

La possibilité d'acquérir pour le compte d'autrui doit être expressément prévue dans le compromis de vente signé entre le vendeur et l'acquéreur apparent. Sans une clause particulière, la déclaration de command n'est pas valable. Il n'y a pas de formule consacrée pour réserver la possibilité d'élire command. Il suffit que les termes utilisés soient suffisamment clairs.

Dès la signature du compromis, l'acquéreur apparent et l'acquéreur réel doivent se rendre chez un notaire pour y signer un acte où l'acquéreur réel sera désigné. L'acquéreur réel devra accepter toutes les conditions du compromis, notamment celles relatives au prix. Seule l'identité de l'acquéreur pourra être modifiée.

Le notaire, à son tour, devra faire enregistrer la déclaration de command (et le compromis de vente).

Vente publique

Certaines conditions et certains délais doivent être respectés pour pouvoir établir une déclaration de command.

Conditions ?

La faculté de déclarer command doit avoir été réservée dans l'acte d'adjudication ou le compromis de vente. Aucune forme n’est requise : il suffit que le vendeur puisse comprendre des termes même du compromis que l’acquéreur puisse se faire remplacer par quelqu’un d’autre.  

Délai ?

La déclaration de command doit être faite par acte authentique au plus tard le 5e jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication ou du compromis de vente. Une fois l'acte notarié de la déclaration de command reçu, il doit, comme tout autre acte authentique, être enregistré par le notaire dans un délai de 15 jours. 

Sanction ? 

Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, la déclaration de command, pour autant qu’elle soit acceptée par le command, sera assimilée à une revente et soumise au droit proportionnel de 10% (Région flamande) ou de 12,5% (Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale). En d'autres termes, l'administration pourra considérer qu'il y a eu deux ventes, la première entre le vendeur et l'acquéreur apparent, et la seconde entre ce dernier et l'acquéreur réel. Elle percevra dans ce cas deux fois les droits d’enregistrement.

Règles particulières ?

Pour les adjudications ayant lieu sous la condition suspensive de l'absence du droit de surenchère, la déclaration doit être faite devant le notaire qui a procédé à l'adjudication ou lui être notifiée au plus tard le 5e jour ouvrable qui suit soit celui où expire le délai légal de surenchère (15 jours) soit celui de l'adjudication définitive.