Rachat de prêt

Depuis plusieurs années, les taux d'intérêt des crédits hypothécaires baissent, et les taux actuels incitent l'emprunteur à renégocier son prêt. Il voudrait contracter un nouvel emprunt pour rembourser l'ancien crédit. Est-ce vraiment plus intéressant?

Monsieur MARTIN a acquis sa maison en 1994, en s'adressant à sa banque habituelle pour obtenir son crédit hypothécaire. A ce moment, il a pu lire dans certains journaux que les taux d'intérêt étaient historiquement bas, et qu'ils ne baisseraient plus. Pour éviter de courir le risque d'une possible augmentation du taux tous les cinq ans, il a opté pour la formule du taux fixe. Maintenant, Monsieur MARTIN se rend compte de ce que les taux ont encore baissé, et il souhaiterait rembourser son prêt en s'adressant à une autre institution qui pratique des taux plus bas et des formules de variation originales.

Les frais de l'opération

Conclure un nouveau crédit hypothécaire signifie rembourser l'ancien prêt et constituer une nouvelle hypothèque : cette opération entraînera des frais importants.

Tout d'abord, en remboursant son ancien prêt, Monsieur MARTIN devra payer à son institution financière une indemnité de remploi, puisqu'il rembourse anticipativement. Cette indemnité est généralement fixée à un montant égal à trois mois d'intérêts, calculés sur le montant du capital restant à rembourser. Ce n'est donc pas une indemnité égale à trois mensualités.

Ensuite, Monsieur MARTIN devra supporter les frais de la mainlevée de l'ancienne hypothèque. Le montant de ces frais dépend du montant de l'inscription hypothécaire. De plus, certaines institutions réclament des frais de dossier pour la clôture de l'opération.

Pour conclure son nouvel emprunt, Monsieur MARTIN devra payer à la nouvelle institution financière des frais d'ouverture de dossier et des frais d'expertise. Il devra également réadapter ses polices d'assurances-vie. Il devra enfin supporter les frais d'un nouvel acte notarié d'affectation hypothécaire.

Le montant total de l'ensemble de ces frais est important, et l'opération ne pourra se justifier que si Monsieur MARTIN obtient un nouveau prêt à des conditions réellement plus intéressantes.

La meilleure formule

Avant de réaliser l'opération, Monsieur MARTIN devra comparer les propositions faites par toutes les institutions. Il ne doit pas se laisser attirer par le taux d'intérêt le plus bas, mais il devra examiner toutes les formules qui lui sont proposées: taux fixe ou taux variable. Il devra examiner toutes les formules de variation possible en s'entourant des conseils les plus avisés. Les économistes ne prévoient pas de modification spectaculaire des taux dans les prochaines années, et un prêt à taux semi-fixe peut s'avérer intéressant. La majorité des institutions limitent l'augmentation possible des taux à un pourcentage maximum. Monsieur MARTIN devra demander à toutes les institutions auxquelles il s'adresse le montant maximum de l'augmentation possible.

Revoir son institution financière

La banque qui a conféré l'ancien prêt recevra une indemnité de remploi, mais pourra perdre un client si ce dernier s'adresse à la concurrence. Monsieur MARTIN regrettera peut-être de quitter l'institution financière avec laquelle il a toujours entretenu de bons rapports.

Avant de s'engager auprès d'une autre institution financière, et, suivant des conseils avisés, Monsieur MARTIN s'est d'abord rendu auprès de sa propre banque pour y renégocier son prêt, en montrant les conditions qui lui sont proposées par la concurrence. Il a appris que sa banque pouvait lui proposer plusieurs solutions : par exemple, une diminution unilatérale du taux, ou la conclusion d'un nouvel emprunt sans levée de l'ancienne hypothèque, ou, dans le cas d'ouvertures de crédit, le remboursement de l'ancien engagement financier, sans indemnité de remploi, avec une nouvelle avance de fonds.