La séance d'adjudication

La vente publique est une vente aux enchères. L'amateur qui sera déclaré adjudicataire (acquéreur de l'immeuble) sera celui qui aura fait l'offre la plus élevée.

Mais, avant d'adjuger, le notaire qui tient la vente, doit respecter une procédure qui contient plusieurs étapes.

Depuis le 1er janvier 2010, le principe de la séance unique est consacré dans le but de combattre les effets négatifs résultant de l’organisation de plusieurs séances successives de vente : absence récurrente des candidats-acquéreurs lors de la première séance, lenteur et longueur de la procédure de vente publique.

Annonce de la vente

Puisque la vente est publique, tous les amateurs potentiels doivent pouvoir en prendre connaissance. La vente sera donc annoncée publiquement par voie d'annonces dans certains journaux, et par voie d'affiches. Les renseignements qui sont repris dans cette publicité sont fatalement succincts, et les amateurs auront tout intérêt à prendre contact avec l'étude du notaire vendeur pour demander tous les renseignements nécessaires.

Lecture du cahier des charges

Tous les amateurs sont réunis au jour et au lieu annoncés dans la publicité préalable.

En premier lieu, le notaire donnera lecture à tous les amateurs des différentes conditions de la vente. Ces conditions sont reprises dans un "cahier des charges" préparé préalablement. Ce document est parfois difficile à comprendre, et les amateurs prudents demandent souvent au notaire d'en avoir une copie avant la vente.

Après la lecture de ce cahier des charges, le notaire explique généralement à nouveau aux amateurs les conditions les plus importantes de la vente. Il répondra aux différentes questions qui lui seront posées.

Incitants facultatifs: fixation d'une mise à prix de départ et octroi d'une prime

Afin de rendre la séance unique plus attrayante et d’encourager les candidats-acquéreurs à formuler une offre rapidement, avec la perspective d’obtenir d’emblée un prix raisonnable, un certain nombre d'innovations existent depuis le 1er janvier 2010 et sont à la disposition du notaire. La mise en oeuvre de ces incitants reste facultative.

Voici les deux hypothèses :

1. Soit le notaire estime qu’il y a lieu de fixer une mise à prix de départ, le cas échéant après avis d’un expert qu'il désigne :

  • Soit un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix est proposé par un premier candidat-acquéreur. Celui-ci se verra alors octroyer une prime correspondant à 1% du montant de sa première enchère à la condition qu’il soit déclaré adjudicataire définitif ;
  • Soit aucun candidat-acquéreur n’offre le montant de la mise à prix. Le notaire devra alors provoquer une première offre par une diminution du montant de la mise à prix, après quoi la vente se poursuivra par enchères. Aucune prime ne pourra en pareille hypothèse être octroyée.

2. Soit le notaire estime ne pas devoir fixer une mise à prix de départ.

Il conserve en ce cas, lorsque l’adjudication définitive est réalisée sous la condition suspensive de l’absence de surenchère, la possibilité d’octroyer une prime, fixée à 1% de l’enchère proposée, à l’enchérisseur qui offre le prix le plus élevé. Cette prime n’est toutefois accordée que pour autant que cet enchérisseur conserve son statut d’adjudicataire définitif lors de l’expiration du délai endéans lequel le droit de surenchère peut être exercé. Dans l’hypothèse où une nouvelle séance d’adjudication est organisée par suite de l’exercice du droit de surenchère, cet enchérisseur ne se verra octroyer la prime que pour autant qu’il soit déclaré adjudicataire final lors de cette nouvelle séance d’adjudication.

 

Réception des enchères

La vente est publique: cela signifie que toute personne a le droit de faire une offre (le droit d'enchérir). Le notaire peut fixer le montant minimum des différentes enchères, afin d'éviter de prolonger indéfiniment la vente, par exemple en autorisant des enchères successives de 25 €. Le notaire a également le droit de refuser les enchères d'un amateur qui ne lui parait pas présenter les garanties suffisantes (par exemple au niveau de sa solvabilité).

D'après la loi, la vente se fera à celui des amateurs qui offrira le prix le plus élevé.

Depuis le 1er janvier 2010, si aucun candidat acquéreur ne fait d'offre égale ou supérieure au montant de la mise à prix, le notaire tentera de provoquer une première offre par une diminution du montant de la mise à prix. C'est une innovation importante.

Adjudication

Au moment où il estime avoir obtenu la dernière offre, le notaire pourra adjuger l'immeuble. Dès ce moment, cet amateur est déclaré "adjudicataire" de l'immeuble, et il en devient immédiatement propriétaire. Un premier pas est franchi, mais, le plus important restera à faire: payer le prix et les frais.

Toutefois, tant que l'adjudication définitive n'est pas prononcée, le vendeur peut toujours retirer le bien de la vente.

Dans certains cas, l'adjudication ne sera définitive qu'après une faculté de surenchère.