La procédure de vente publique

La procédure de vente publique n'est pas assez connue. Elle est aussi simple que celle de la vente de gré à gré, mais les amateurs devront la préparer sérieusement.

La mise en vente publique d'un immeuble est annoncée par des affiches apposées sur l'immeuble ou sur des lieux d'affichage public, et par des annonces insérées dans des journaux, comme par exemple dans nos nouvelles immobilières. Les renseignements publiés sont les plus importants : date et lieu de la vente, occupation du bien, destination urbanistique, coordonnées du notaire, mais il n'est pas possible d'y faire connaître toutes les conditions de la vente.

Le cahier des charges

Avant d'exposer en vente, le notaire rédige un acte reprenant toutes les conditions de la vente. Cet acte, appelé "cahier des charges", peut être consulté par tous les amateurs potentiels en l'étude du notaire vendeur, et est lu par le notaire le jour de la vente. Ces conditions sont parfois difficiles à comprendre, et tout amateur peut demander au notaire la consultation de ces conditions avant la vente. Ce cahier des charges comprend deux documents: d'une part, les conditions générales qui s'appliquent à toutes les ventes, comme par exemple le mode de la vente, les délais de paiement, le pourcentage des frais, etc., d'autre part, les conditions spéciales à l'immeuble, dont sa description, les conditions d'occupation, les servitudes éventuelles.

 

Les visites

Les amateurs auront l'occasion de visiter l'immeuble aux jours et heures annoncés: ils ne peuvent pas exiger d'autres heures de visite. Ils devront prendre leur temps pour tout voir, et veiller à avoir accès à toutes les parties du bien. Un amateur prudent pourra toujours se faire accompagner d'un expert, qui lui donnera son idée sur la valeur de l'immeuble.

Le budget

Le travail le plus important de l'amateur sera de préparer son budget en tenant compte du prix et des frais. La consultation préalable du cahier des charges lui permettra de comprendre avec précision le montant total des sommes à supporter. En cas d'incompréhension, il ne doit pas hésiter à questionner le notaire. S'il désire solliciter un prêt pour financer l'acquisition, il aura également intérêt à consulter son banquier ou son intermédiaire financier, parce qu'en vente publique, il n'y a pas de condition suspensive d'octroi de prêt hypothécaire : cela veut dire que l'amateur s'engage et il ne peut pas se rétracter s'il n'obtient pas son prêt.

 

L'adjudication

Le jour de la vente est arrivé. Après avoir lu le cahier des charges, le notaire recueille les enchères. Il n'y a pas obligatoirement de mise à prix, c'est à dire un prix minimum de départ. Le notaire adjugera le bien au plus offrant, mais il dispose d'une marge de manœuvre s'il se méfie d'un amateur qui ne présente aucune garantie de solvabilité. Lorsque le notaire adjuge, la vente est réalisée, et l'acquéreur devra payer le prix endéans les délais prévus au cahier des charges.

Depuis le 1er janvier 2010, le principe de la séance unique est consacré dans le but de combattre les effets négatifs résultant de l’organisation de plusieurs séances successives de vente : absence récurrente des candidats-acquéreurs lors de la première séance, lenteur et longueur de la procédure de vente publique.

 

Incitants facultatifs : fixation d'une mise à prix de départ et octroi d'une prime

Afin de rendre la séance unique plus attrayante et d’encourager les candidats-acquéreurs à formuler une offre rapidement, avec la perspective d’obtenir d’emblée un prix raisonnable, un certain nombre d'innovations existent depuis le 1er janvier 2010 et sont à la disposition du notaire. La mise en oeuvre de ces incitants reste facultative.

Voici les deux hypothèses :

1. Soit le notaire estime qu’il y a lieu de fixer une mise à prix de départ, le cas échéant après avis d’un expert qu'il désigne :

  • Soit un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix est proposé par un premier candidat-acquéreur. Celui-ci se verra alors octroyer une prime correspondant à 1% du montant de sa première enchère à la condition qu’il soit déclaré adjudicataire définitif ;
  • Soit aucun candidat-acquéreur n’offre le montant de la mise à prix. Le notaire devra alors provoquer une première offre par une diminution du montant de la mise à prix, après quoi la vente se poursuivra par enchères. Aucune prime ne pourra en pareille hypothèse être octroyée.

2. Soit le notaire estime ne pas devoir fixer une mise à prix de départ.

Il conserve en ce cas, lorsque l’adjudication définitive est réalisée sous la condition suspensive de l’absence de surenchère, la possibilité d’octroyer une prime, fixée à 1% de l’enchère proposée, à l’enchérisseur qui offre le prix le plus élevé. Cette prime n’est toutefois accordée que pour autant que cet enchérisseur conserve son statut d’adjudicataire définitif lors de l’expiration du délai endéans lequel le droit de surenchère peut être exercé. Dans l’hypothèse où une nouvelle séance d’adjudication est organisée par suite de l’exercice du droit de surenchère, cet enchérisseur ne se verra octroyer la prime que pour autant qu’il soit déclaré adjudicataire final lors de cette nouvelle séance d’adjudication.
 

 

Faculté de surenchère

La réforme de la vente publique qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2010 a maintenu la faculté de surenchère en vue de l’obtention d’un meilleur prix.

Depuis le 1er janvier 2010, la possibilité de renoncer à la faculté de surenchère a été généralisée à toutes les ventes publiques.

Si la faculté de surenchère est d'application, cela signifie simplement que l'adjudication n'est définitive que pour autant qu'aucun autre amateur (présent lors de la séance unique ou non) n'ait, endéans les 15 jours, signifié une offre supérieure de 10 % avec un minimum de 250 € (si le prix est inférieur à 2.500 €), et un maximum de 6.200 € (si le prix est supérieur à 62.000 €) au montant du prix d'adjudication. Si la surenchère est exercée, la vente ne sera définitive que lors d'une nouvelle séance de vente.

Paiements

L'acquéreur est propriétaire depuis le moment où la vente est devenue définitive, mais le plus difficile reste à faire:  payer son prix et les frais endéans les délais fixés.