Le cahier des charges d'une vente publique

Une vente publique est une vente aux enchères, ouverte à tout le monde. La loi réserve le monopole des ventes publiques d'immeubles aux notaires qui en fixent les conditions dans un acte préparé préalablement, et appelé "cahier des charges".

Avant la signature des actes de vente de gré à gré, les parties reçoivent du notaire une copie du projet qu'il a établi. Elles ont ainsi l'occasion de l'examiner en détail. Par contre, en matière de vente publique, bien peu d'amateurs se rendent chez le notaire chargé de la vente pour prendre connaissance du cahier des charges qui est pourtant à leur disposition en son étude : ils ne peuvent cependant pas exiger du notaire qu'il leur adresse une copie de ce document. Le jour de la vente, le notaire lit une nouvelle fois le cahier des charges aux amateurs, et explique les différentes clauses.

Les principales clauses que le cahier des charges contient sont les suivantes :

  • L'identité des propriétaires : ce point n'intéresse pas spécialement les amateurs qui, en pratique, ne s'adresseront qu'au notaire chargé de la vente.
  • La description de l'immeuble : comme pour un acte de vente de gré à gré, le notaire reprend dans le cahier des charges la description précise de l'immeuble vendu. Ainsi, pour un terrain, il reprend la superficie exacte, ou, pour un appartement, il détermine le nombre de quotités dans les parties communes.
  • Le mode de la vente : la vente publique a lieu aux enchères en une seule séance. Le cahier des charges mentionne s'il y a ou non une faculté de surenchère, ainsi que les possibilités de retrait de la vente.
  • L'état du bien et les garanties : le cahier des charges précise l'étendue ou les limites des garanties données à l'acquéreur au sujet de l'état du bien ou de l'existence de servitudes éventuelles.
  • Les transferts de propriété et de jouissance : habituellement, il est stipulé que l'acquéreur aura la propriété dès que l'adjudication sera définitive. Dès ce moment, il doit faire assurer l'immeuble vendu. Le cahier des charges reprend également les conditions précises d'occupation de l'immeuble : soit par l'ancien propriétaire, soit par des locataires. Cela permet aux amateurs de se renseigner sur les différents préavis à devoir éventuellement donner. De plus, il est habituellement prévu que l'acquéreur ne pourra pas avoir la jouissance de l'immeuble, tant qu'il n'aura pas payé la totalité du prix et des frais.
  • Le partage du précompte : le cahier des charges prévoit la période pour laquelle l'acquéreur devra payer sa quote-part dans le précompte immobilier.
  • Les prescriptions d'urbanisme : chaque région du pays a maintenant une législation urbanistique propre, et le cahier des charges reprend les prescriptions propres à l'immeuble offert en vente, par exemple s'il s'agit d'une maison destinée uniquement à l'habitation, ou s'il s'agit d'un immeuble de bureaux.
  • Les statuts de la copropriété : s'il s'agit d'un appartement ou d'un garage, le notaire dispose généralement de l'acte de base et du règlement de copropriété qu'il tient à la disposition des amateurs. L'acquéreur sera tenu de respecter toutes les clauses et conditions que ces documents contiennent, et il doit pouvoir en prendre connaissance.
  • Les différents paiements : l'acquéreur devra payer le prix et les frais de son acquisition. Le prix sera déterminé le jour de la vente, puisque l'immeuble sera adjugé à l'amateur qui aura offert le montant le plus élevé. Le montant total des frais à supporter, ainsi que les délais de paiement du prix et des frais seront repris dans le cahier des charges. Les amateurs ne doivent pas hésiter à le consulter, et à demander toutes les précisions avant la vente.
  • Les sanctions habituellement prévues pour le cas où un acquéreur ne respecte pas ses engagements sont soit l'annulation de la vente, soit la revente sur folle enchère, soit la saisie-exécution immobilière.

N'hésitez pas à demander toutes les précisions au notaire et à consulter le cahier des charges avant la vente !