Vendre un bien d'un enfant mineur

Un enfant mineur n'a pas la capacité de vendre un immeuble qui lui appartient totalement ou partiellement. Ce seront ses représentants qui pourront s'engager à sa place, mais ils devront suivre des procédures qui peuvent être longues et fastidieuses.

 

Pour pouvoir déterminer si un enfant est mineur, il faut se référer à sa nationalité: les enfants belges sont majeurs à l'âge de 18 ans ; les enfants d'autre nationalité peuvent atteindre la majorité avant ou après cet âge.

Rien ne s'oppose à ce qu'un enfant mineur soit propriétaire d'un bien immobilier. Les exemples sont nombreux : à la suite de la disparition de ses parents décédés dans un accident de voiture, le petit Julien a hérité de leurs biens, dont la maison familiale ; une vieille tante fortunée a décidé de donner de son vivant un appartement à chacun de ses neveux et nièces, dont la petite Mélanie ; des parents qui se séparent désirent dès à présent donner leur immeuble commun à leurs enfants ; des grand-parents achètent un appartement au nom de leur petit-fils pour qu'il dispose déjà d'un patrimoine.

Mais, parfois, conserver un immeuble peut entraîner certaines difficultés pour l'enfant : il pourrait se trouver dans l'impossibilité de payer les droits de succession, ou ne pourrait pas faire face à de gros travaux de transformation ; sa famille désire s'expatrier, et garder une maison en Belgique ne présente aucun intérêt ; il existe de grosses difficultés de gestion avec un bien difficile à louer ; il a l'opportunité de mieux utiliser le capital en acquérant un autre bien qui lui convient d'avantage.

L'enfant mineur aurait donc parfois intérêt à pouvoir vendre son immeuble. Il ne peut pas s'engager personnellement ; ce seront donc ses représentants légaux qui le feront à sa place, mais sous un contrôle strict d'une autorité judiciaire. Il faut avant tout veiller à protéger les intérêts de l'enfant.

Les représentants d'un enfant sont ses père et mère ; même les parents devront obtenir une autorisation du juge de paix pour vendre. En cas de décès des deux parents, la gestion des biens de l'enfant est confiée à un tuteur ; dans ce cas, le tuteur devra d'abord également solliciter cette autorisation.

La loi impose ce contrôle judiciaire pour permettre de faire vérifier par une autorité neutre, si la vente se justifie en fonction des intérêts de l'enfant mineur. L'autorisation ne sera accordée que si la vente est manifestement intéressante pour l'enfant.

Vente publique

La procédure normale est la vente publique de l'immeuble : cette procédure offre le plus de garantie, notamment au niveau de la rapidité de la vente, et de la transparence et de la sincérité du prix. La vente se tient en présence et sous la présidence du juge de paix ; ce dernier pourra toutefois demander la production d'un rapport d'expertise et refuser la vente si le prix offert ne lui paraît pas suffisant. La vente se tient devant le juge de paix de la situation de l'immeuble, et dans la langue de la région.

Toutefois, un amateur pourrait se présenter et proposer une acquisition de gré à gré : dans ce cas, un compromis de vente sera signé. Au moment de la signature de ce compromis, il faudra veiller à insérer une condition suspensive d'autorisation de la vente par le juge de paix. Cela signifie que la vente ne deviendra définitive que lorsque le juge de paix aura prononcé sa décision autorisant la vente. L'opération proposée par les parents, ou par le tuteur sera soumise au juge de paix qui examinera l'offre et demandera la production d'une expertise. Il donnera son autorisation s'il estime que le prix proposé est manifestement supérieur à celui qui pourrait être obtenu en vente publique. Ici aussi, la vente se fera devant le juge de paix, et dans la langue de la région où l'immeuble se trouve.

Bien entendu, le prix obtenu reviendra à l'enfant mineur, et l'argent devra être replacé à son nom, soit en acquérant un nouvel immeuble, soit sur un compte bloqué jusqu'à la majorité.

Ces procédures peuvent paraître lourdes, et fastidieuses, mais elles ont été instaurées pour pouvoir mieux protéger les intérêts des enfants et contrôler leurs représentants.