Acheter ensemble sans être mariés

Deux personnes peuvent acheter une maison ensemble, sans être mariés. Mais, pour bénéficier de certaines protections en cas de décès de l'un d'eux, et pour profiter des avantages fiscaux elles devraient veiller à insérer dans leur acte d'acquisition des clauses particulières

Prenons l'exemple de Marc et Julie. Ils vivent ensemble depuis plusieurs mois et ils voudraient acheter une petite maison. Puisqu'ils ont économisé ensemble un montant suffisant pour payer l'acompte et les frais d'acte, et qu'ils ont tous deux souscrit le crédit hypothécaire, ils ont décidé d'acquérir la maison à concurrence d'une moitié pour chacun.

Tout se passe sans problème, mais, cinq ans après l'acquisition de la maison, Marc est victime d'un grave accident de voiture, et décède lors de son transfert à l'hôpital. Quelle sera la situation de Julie ?

Puisque Marc et Julie n'étaient pas mariés, ils n'ont, aux yeux de la loi actuelle, aucun lien de parenté ni d'alliance entre eux. Julie reste propriétaire de sa part, tandis que la part de Marc revient à ses héritiers. Si Marc et Julie ont eu des enfants, ce seront ces derniers qui deviendront propriétaires de la part de Marc. En cas de mésentente avec leur mère, ils pourront, à leur majorité, exiger leur part, et même aller jusqu'à forcer la vente de la maison. Cette demande n'est pas fréquente, mais le danger existe. La situation se compliquerait davantage si Marc avait des enfants d'une précédente union: ces enfants, n'ayant aucun lien de parenté avec Julie, pourraient plus facilement exiger la vente de l'immeuble, surtout s'ils n'avaient plus de contact avec leur père. Dans tous ces cas, Julie n'est pas protégée: elle se retrouve seule à la suite de la perte de Marc, et elle risque de perdre la maison.

 

Le testament, une solution empoisonnée pour les cohabitants de fait

Marc peut faire un testament en faveur de Julie, mais cela engendrera plusieurs inconvénients :

La réserve des enfants

S'il a des enfants, que ce soit avec Julie, ou d'une précédente union, il ne peut pas donner la totalité de ce qu'il possède à sa compagne. Il doit laisser à ses enfants une part de ses biens (la moitié s'il a un enfant, un tiers à chacun s'il a deux enfants, etc...). Le testament fait en faveur de Julie ne pourra donc pas porter sur la totalité de la maison, sauf dans certains cas, si Marc possède plusieurs biens.

Un testament est fragile

Si Marc n'a pas d'enfant, il pourrait laisser tous ses biens à Julie en établissant un testament en sa faveur, mais, même dans ce cas, Julie ne serait pas totalement protégée : Marc, ne pensant pas à l'éventualité de son décès, pourrait oublier de faire ce testament; ou, à l'occasion d'une dispute, il pourrait le déchirer ou le révoquer en oubliant d'en refaire un lors de la réconciliation.

Coût fiscal élevé

Même si Marc établit un testament parfaitement valable, Julie pourrait avoir de gros problèmes financiers : n'étant pas légalement parente de Marc, elle devra payer des droits de succession calculés au tarif entre étrangers, allant de 30 à 80%! Elle sera peut-être obligée de vendre la maison pour payer les droits de succession ! Toutefois, en tant que cohabitants de fait, le couple pourra bénéficier d'une exonération des droits de succession sur le logement familial, mais uniquement en Région flamande et à certaines conditions. Par contre, si Marc et Julie sont cohabitants légaux, ils seront davantage protégés car ils bénéficieront de cette exonération des droits de succession sur le logement familial et ce, dans les trois régions.

 

La clause d’accroissement pour les cohabitants de fait : une garantie de droit et une économie fiscale

Afin d'éviter ces problèmes, Marc et Julie pourraient demander d'insérer dans leur acte d'acquisition une clause d'accroissement ou une clause de tontine. Cela signifie que, si l'un des deux décède, le survivant sera le seul propriétaire de la maison. Dans ce cas, aucune indemnité ne sera versée par Julie aux héritiers de Marc.

Marc et Julie pourrait également décider d'insérer cette clause d'accroissement mais de la limiter à l'usufruit

Ils pourront également prévoir que cette clause d'accroissement soit limitée dans le temps

Marc et Julie ne devront pas oublier de régler la question du crédit hypothécaire, et, surtout, de prendre contact avec un notaire pour faire un check up régulier des clauses qu'ils ont prévues, afin de vérifier s'il ne faut pas les adapter.

En effet, s'ils se marient ou s'ils deviennent cohabitants légaux, une clause d'accroissement peut perdre totalement son utilité, et même devenir plus coûteuse !

 

Cohabitants légaux, prévoyez, le cas échéant, un testament, ou une clause d’accroissement en pleine propriété.

Contrairement aux cohabitants de fait, en cas de décès de son partenaire, le cohabitant légal hérite automatiquement de l’usufruit du logement familial et des meubles qui le garnissent. Attention cependant, ce droit peut être annulé par simple testament : le cohabitant légal n’est pas un héritier réservataire (protégé), contrairement à un(e) époux(se). Hors testament contraire, donc, si votre partenaire (cohabitant légal) décède, vous héritez de l’usufruit de la maison (vous pouvez entre autres continuer à l’occuper), mais vous n’héritez pas de la nue-propriété (ce qui vous empêchera notamment de décider seul de sa vente), qui reviendra aux héritiers de votre partenaire (enfants ou parents) à moins de prévoir cette attribution par testament ou en prévoyant une clause d’accroissement en pleine propriété.

Avec ou sans enfants ?

Pour hériter de la pleine propriété de la totalité de la maison en cas de décès, les cohabitants légaux doivent donc rédiger un testament par lequel chacun d’eux lègue sa part (du logement familial) en pleine propriété à son partenaire, tout en respectant la réserve des enfants (ou des parents – jusqu’au 31 août 2018). En présence d’enfants, que vous voulez protéger, votre partenaire verra néanmoins ses droits sauvegardés : il reccueillera l’usufruit par l’effet de la loi ; un testament n’est dès lors pas toujours nécessaire.

Pas de droits de succession à payer sur le logement familial.

Contrairement aux cohabitants de fait, une clause d’accroissement est rarement intéressante pour les cohabitants légaux (sauf à prévoir une clause d’accroissement en pleine propriété) car le partenaire survivant, qui hérite de l’usufruit du logement familial, est totalement exonéré, comme un(e) époux(se), des droits de succession sur le logement familial. Toutefois, dans certains cas, il peut être intéressant de prévoir une clause d’accroissement optionnelle pour les cohabitants légaux.
Exemple : vous achetez ensemble un autre bien (une résidence secondaire, un appartement que vous mettez en location, …) pour lequel vous ne bénéficierez pas de l’exonération des droits de succession sur ce bien, qui ne constitue pas le logement familial. La clause d’accroissement pourrait présenter un intérêt similaire si l’un des partenaires décide finalement de ne laisser aucun droit au partenaire sur sa part dans la maison (pas même l’usufruit !) en révoquant son testament.

En conclusion, si vous achetez à deux sans être mariés, renseignez-vous auprès d’un notaire pour savoir si une clause d’accroissement/tontine (optionnelle) est opportune dans votre cas ou si un testament est recommandé. Ce notaire vous conseillera au mieux en fonction de votre situation. 

 

Clause d'apport anticipé

Afin d'anticiper le cas où ils se marieraient un jour, Marc et Julie peuvent également insérer une clause avantageuse dans leur acte d'achat : l’apport anticipé. 

Cette clause concerne les partenaires, cohabitants de fait ou cohabitants légaux, qui ont acheté un bien ensemble avant de se marier.

Ils peuvent prévoir, dans leur acte d’achat  – pour autant qu’il s’agit d’un achat entre eux en pleine propriété (c’est-à-dire ne portant pas uniquement sur l’usufruit ou la nue-propriété) et par parts égales (50/50) – une déclaration d’apport anticipé. Grâce à cette clause, le bien sera, au moment du mariage, automatiquement intégré dans leur patrimoine commun. L’apport ne devra donc plus être prévu par contrat de mariage, ce qui, dans certains cas, permettra d’éviter des coûts supplémentaires pour les couples.