Acheter ensemble sans être mariés

Deux personnes peuvent acheter une maison ensemble, sans être mariés. Mais, pour bénéficier de certaines protections en cas de décès de l'un d'eux, et pour profiter des avantages fiscaux elles devraient veiller à insérer dans leur acte d'acquisition des clauses particulières.

Prenons l'exemple de Marc et Julie. Ils vivent ensemble depuis plusieurs mois et ils voudraient acheter une petite maison. Puisqu'ils ont économisé ensemble un montant suffisant pour payer l'acompte et les frais d'acte, et qu'ils ont tous deux souscrit le crédit hypothécaire, ils ont décidé d'acquérir la maison à concurrence d'une moitié pour chacun.

Tout se passe sans problème, mais, cinq ans après l'acquisition de la maison, Marc est victime d'un grave accident de voiture, et décède lors de son transfert à l'hôpital. Quelle sera la situation de Julie ?

Puisque Marc et Julie n'étaient pas mariés, ils n'ont, aux yeux de la loi actuelle, aucun lien de parenté ni d'alliance entre eux. Julie reste propriétaire de sa part, tandis que la part de Marc revient à ses héritiers. Si Marc et Julie ont eu des enfants, ce seront ces derniers qui deviendront propriétaires de la part de Marc. En cas de mésentente avec leur mère, ils pourront, à leur majorité, exiger leur part, et même aller jusqu'à forcer la vente de la maison. Cette demande n'est pas fréquente, mais le danger existe. La situation se compliquerait davantage si Marc avait des enfants d'une précédente union: ces enfants, n'ayant aucun lien de parenté avec Julie, pourraient plus facilement exiger la vente de l'immeuble, surtout s'ils n'avaient plus de contact avec leur père. Dans tous ces cas, Julie n'est pas protégée: elle se retrouve seule à la suite de la perte de Marc, et elle risque de perdre la maison.

Bien entendu, Marc peut faire un testament en faveur de Julie, mais, s'il a des enfants, que ce soit avec Julie, ou d'une précédente union, il ne peut pas donner la totalité de ce qu'il possède à sa compagne. Il doit laisser à ses enfants une part de ses biens (la moitié s'il a un enfant, un tiers à chacun s'il a deux enfants, etc...). Le testament fait en faveur de Julie ne pourra donc pas porter sur la totalité de la maison, sauf dans certains cas, si Marc possède plusieurs biens.

Si Marc n'avait pas d'enfant, et si ses parents vivaient encore au moment de son décès, il ne pourrait pas non plus laisser tous ses biens à Julie : lorsque quelqu'un décède sans avoir d'enfant, ses parents disposent également d'une part qui leur est réservée par la loi.

Marc ne pourrait laisser tous ses biens à Julie que s'il ne laisse ni enfant, ni parent, en établissant un testament en sa faveur. Mais, même dans ce cas, Julie ne serait pas totalement protégée: Marc, ne pensant pas à l'éventualité de son décès, pourrait oublier de faire ce testament; ou, à l'occasion d'une dispute, il pourrait le déchirer ou le révoquer en oubliant d'en refaire un lors de la réconciliation. Même si Marc établit un testament parfaitement valable, Julie pourrait avoir de gros problèmes financiers : n'étant pas légalement parente de Marc, elle devra payer des droits de succession calculés au tarif entre étrangers, allant de 30 à 80 pour cent. Elle sera peut-être obligée de vendre la maison pour payer les droits de succession ! Toutefois, en tant que cohabitants de fait, le couple pourra bénéficier d'une exonération des droits de succession sur le logement familial, mais uniquement en Région flamande et à certaines conditions. Par contre, si Marc et Julie sont cohabitants légaux, ils seront davantage protégés car ils bénéficieront de cette exonération des droits de succession sur le logement familial en Région flamande ET en Région bruxelloise. Enfin, en Région wallonne, seule une exonération partielle est prévue, en faveur des cohabitants légaux.  

Dans tous les cas, Marc et Julie ne bénéficieront pas de la même protection que s'ils avaient été mariés. Dans le cadre de l'acte d'achat, ils doivent donc prévoir des modalités les protégeant réciproquement, soit à l'égard de leurs héritiers, soit à l'égard de l'administration fiscale.