Bien se faire assurer contre l'incendie !

Beaucoup de propriétaires ne sont pas suffisamment attentifs à la valeur pour laquelle leur immeuble est assuré. Prenons l'exemple de Monsieur WAUTERS qui a une maison estimée à 225.000 €, sur base de sa valeur de reconstruction. Il n'a jamais fait attention aux termes du contrat qu'il a souscrit. Mais, un jour, un sinistre survient.

Application de la règle proportionnelle

En préparant son repas du soir, Monsieur WAUTERS ne se rend pas compte du mauvais fonctionnement de la friteuse, dont l'huile déborde, et se répand sur la cuisinière à gaz. Le feu se propage rapidement, et cause de gros dégâts avant l'arrivée des pompiers. Les frais de remise en état de l'immeuble s'élèvent à 9.375 €. Vérifiant son contrat d'assurance-incendie, Monsieur WAUTERS constate que la maison est assurée pour 150.000 €. Ce montant n'a jamais été revu depuis la date de l'acquisition, même malgré les importants travaux de rénovation qu'il y a exécuté. Il conclut qu'il sera indemnisé intégralement, puisque le montant assuré dépasse largement le montant des dégâts.

A sa grande surprise, Monsieur WAUTERS apprend que, puisque sa maison est assurée aux deux tiers de sa valeur de reconstruction, il ne percevra qu'une indemnité égale à deux tiers du montant des dommages. Il sera donc indemnisé à concurrence de 6.250 €, et devra payer personnellement le solde du coût des travaux de reconstruction, soit 3.725 €.

Heureusement que tout l'immeuble n'a pas été détruit. Dans ce cas, Monsieur WAUTERS n'aurait perçu que 150.000 €, et il n'aura peut-être pas la possibilité de faire reconstruire une maison semblable.

Valeur à neuf

A ce moment, Monsieur WAUTERS regrettera de ne pas avoir pensé à faire assurer sa maison pour sa "valeur à neuf". Ainsi, si sa maison avait été intégralement détruite à cause de l'incendie, il aurait pu en faire bâtir une autre, similaire à la maison détruite, et sans être limité par le montant pour lequel l'ancienne maison était assurée.

Mais, comment déterminer cette valeur à neuf? Il est évidemment très difficile de pouvoir la déterminer! Les architectes, entrepreneurs ou experts immobiliers sont évidemment les plus qualifiés! Il faut donc conseiller à Monsieur WAUTERS de s'adresser directement à sa compagnie ou, de préférence, à son courtier, pour lui demander des explications, et, éventuellement, solliciter la visite d'un délégué.

Les prix des constructions évoluant, il faut veiller à ce que l'assurance fluctue dans les mêmes proportions. Il faut cependant observer que toutes les compagnies proposent des contrats indexés.

Estimation de la valeur à neuf

Depuis une dizaine d'années, l'assuré peut se mettre à l'abri de l'application de la règle proportionnelle. Il lui suffira de demander à son courtier ou à sa compagnie un formulaire appelé "S.A.R.P." (Système d'Abrogation de la Règle Proportionnelle), où différentes formules d'estimation sont prévues : par exemple, sur base de la surface, du nombre de pièces, du volume bâti, du degré de finition, ...

Monsieur WAUTERS pourra compléter ce formulaire suivant les critères de la compagnie, et demander l'adaptation de son contrat. La plupart des compagnies vont même plus loin, et pourront couvrir Monsieur WAUTERS même en cas de dépassement lors de la reconstruction. Par exemple, si le formulaire SARP conclut à une valeur de 225.000 €, et qu'après sinistre, il s'avère que la reconstruction coûte 237.500 €, Monsieur WAUTERS recevra ce dernier montant de la compagnie.

En ce qui concerne le mobilier, la plupart des compagnies offrent également la possibilité de supprimer la règle proportionnelle.

Assurance au premier risque

Une autre possibilité s'offre à Monsieur WAUTERS : il peut demander à son courtier de l'assurer "au premier risque" : il déterminera lui-même la valeur à assurer pour son bâtiment ou son contenu. Dans cette formule, il n'y a jamais application de la règle proportionnelle. Monsieur WAUTERS sera donc indemnisé intégralement pour les sinistres partiels, et, en cas de sinistre total, l'indemnité sera plafonnée au capital assuré.

Bien qu'il soit question de rendre obligatoire la couverture des catastrophes naturelles, Monsieur WAUTERS peut demander à son courtier de l'assurer auprès de compagnies qui couvrent les tremblements de terre, les inondations, ...

Et, pour les appartements ?

La règle est évidemment la même pour les appartements : l'assemblée générale des copropriétaires devrait décider de faire assurer tout l'immeuble pour sa valeur à neuf. En cas de sinistre, chaque propriétaire percevra l'indemnité proportionnelle au nombre de quotités qu'il possède dans les parties communes.

Mais, quelle est la situation du copropriétaire qui estime que son appartement est sous-assuré? Prenons l'hypothèse d'un immeuble à huit appartements, et qui vaut, au total 500.000 €. Malheureusement, il n'est assuré que pour 250.000 €. En cas d'incendie (partiel ou total), la règle proportionnelle sera appliquée. Il ne peut pas obliger l'assemblée générale à majorer l'assurance. Il ne lui restera qu'une seule solution : souscrire une assurance complémentaire pour son propre appartement!

En matière de prêt hypothécaire

L'institution financière qui consent un crédit désire avoir la certitude de ce que le montant qu'elle met à la disposition de son client sera intégralement remboursé. Pour cela, elle demande une hypothèque sur l'immeuble. Mais, que faire si l'immeuble disparaît dans un incendie?

Pour éviter ce risque, l'institution exigera que son emprunteur fasse assurer sa maison pour sa valeur à neuf pendant toute la durée du crédit. Elle pourra également exiger de son emprunteur qu'il augmente la couverture d'assurance si, en cours de contrat, elle l'estime insuffisante.

Enfin, l'institution financière demandera de faire signer un complément à la police d'assurance-incendie : la compagnie doit s'engager à verser l'indemnité due en cas de sinistre l'institution de crédit, en vue de l'affecter au remboursement du financement, le solde étant remis à la disposition de l'assuré. Ce complément s'appelle l'avenant de créance hypothécaire.