Acheter pour un enfant mineur

Certains parents (ou grand-parents) désirent parfois acheter un bien immobilier au nom d'un enfant mineur : ainsi l'enfant dispose déjà d'un capital. Mais, est-ce vraiment une bonne solution?

Exemple

Mariés depuis un certain nombre d'années, Patrick et Sylvie ont eu l'occasion de réaliser quelques économies et ils ont déjà acheté ensemble une petite maison dans laquelle le ménage s'est installé avec leur fils Antoine, âgé de cinq ans. Leur situation professionnelle respective est stable, et leur procure des revenus confortables. Ils envisagent d'acquérir un nouveau bien immobilier à titre de placement.

Estimant que leur situation financière personnelle est assurée, ils veulent acquérir le nouvel immeuble pour le compte d'Antoine. Ainsi, Antoine disposera déjà d'un capital, et, lors du décès de ses parents, il ne devrait plus payer de droits de succession!

Légalement, il n'existe aucun obstacle : des parents peuvent sans aucun problème acquérir un bien au nom de leur enfant mineur. Ce genre d'acquisition suscite cependant quelques réflexions.

Attention : depuis l'entrée en vigueur de la loi sur la tutelle, une acquisition immobilière nécessite une autorisation du juge de paix.


Pour pouvoir acheter pour le compte d'Antoine, Patrick et Sylvie doivent disposer de l'argent. Dans ce cas, ils peuvent le donner à leur enfant pour acheter un immeuble. Mais, la situation est pratiquement insoluble s'ils doivent emprunter l'argent : ils ne peuvent pas hypothéquer l'immeuble de leur enfant sans une procédure d'autorisation par le juge de paix. S'ils ne demandent pas de prêt, les parents se privent de la possibilité de profiter des avantages fiscaux liés à l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Si Patrick et Sylvie donnent l'argent à Antoine, ils devront peut-être fournir certaines précisions à l'administration fiscale qui peut poser des questions au sujet de l'origine des fonds.

L'acquisition au nom d'Antoine peut poser d'autres problèmes : si l'immeuble se détériore, qui paiera les grosses réparations? Antoine, ou ses parents? Et, que se passerait-il si les parents se séparent et que l'un d'entre eux souhaite effectuer les réparations nécessaires, et pas l'autre, ou si l'un des deux souhaite occuper l'immeuble d'Antoine?

Que se passera-t-il également si, quelques années après l'acquisition au nom d'Antoine, les parents venaient à avoir d'autres enfants, mais n'ont pas la possibilité matérielle d'acquérir un autre immeuble semblable au nom des autres enfants. L'égalité entre eux risquerait d'être rompue.

De plus, si, pour une raison quelconque, l'immeuble doit être vendu, les parents ne peuvent pas décider seuls ; ils devront obtenir l'autorisation du juge de paix ; si la vente a lieu, ils ne pourront pas profiter du prix : ils devront obligatoirement replacer l'argent au nom d'Antoine, au mieux de ses intérêts.

D'autre part, étant propriétaire de l'immeuble, Antoine pourra le vendre à sa majorité, et utiliser le montant du prix de vente comme bon lui semblera. A 18 ans, il pensera peut-être à profiter de cet argent en l'utilisant à autre chose que ce à quoi ses parents avaient pensé! Il est aussi possible qu'à sa majorité, Antoine contracte des dettes qu'il ne parvient pas à rembourser : ses créanciers pourraient saisir l'appartement.

De même, si, à un certain âge, Patrick et Sylvie connaissent un revers de fortune, et se trouvent dans une situation financière difficile, ils ne pourront pas vendre un bien qui ne leur appartient pas. Si Antoine ne veut plus les aider, ils regretteront peut être amèrement leur geste!

Que se passera-t-il également si, à l'âge de 30 ans, Antoine vient à décéder en laissant des enfants qu'il a eus avec une compagne dont il est séparé? L'immeuble revient aux petits enfants de Patrick et Sylvie, et c'est leur mère qui pourra le gérer.

Conseil

Tous ces exemples, rencontrés quotidiennement, doivent inciter les parents qui désirent réaliser cette opération à bien réfléchir à toutes ses conséquences. A quoi faut-il attacher la plus grande importance: à l'aspect fiscal (ne pas payer de droits de succession plus tard) ou à l'aspect civil (donner une plus grande protection à ceux qui ont constitué quelques économies). Parfois, il vaut mieux relativiser l'impact fiscal de l'opération, et veiller d'abord à la protection des parents!