La tacite reconduction des baux commerciaux

Le locataire commercial est, en principe, en droit d’obtenir trois renouvellements, d’une durée de neuf ans chacun, de son bail initial. Que se passe-t-il s’il oublie de solliciter ces renouvellements?

 

Durée initiale du bail commercial

La durée initiale du bail commercial est de 9 années. Les parties ne peuvent en aucun cas convenir d’une durée inférieure. Elles ont cependant le loisir de résilier de commun accord ledit bail avant l’expiration de cette durée, moyennant certaines modalités.

Elles ont également la faculté de convenir d’une durée supérieure, pour autant que le bail soit rédigé sous forme d’acte authentique, ce qui demandera donc l’intervention de votre notaire. Ce bail initial est susceptible de faire l’objet de trois renouvellements. Le fait que le bail initial soit, le cas échéant, d’une durée supérieure à neuf ans, n’y change rien.

Renouvellements

La faculté de renouvellement n’était pas un droit absolu et le bailleur n’était pas tenu d’y consentir, pour autant qu’il paye une indemnité déterminée par la loi.

Il y aurait lieu de préciser en outre que la demande de renouvellement doit elle-même répondre à certaines conditions:

- le renouvellement doit être sollicité aux fins de poursuivre l’exploitation du même commerce;

- la demande doit être adressée au bailleur par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée 18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l’expiration du bail en cours;

- cette demande doit indiquer les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure le nouveau bail (par exemple, le montant du loyer) et préciser qu’à défaut de réponse du bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, faisant état de son refus, de la proposition d’autres conditions (le plus souvent, un autre montant pour le loyer) ou de l’offre d’un tiers, le bail sera présumé renouvelé aux conditions proposées par le locataire.

Il y a lieu d’être très attentif à respecter ces conditions, en telle sorte qu’il sera toujours plus prudent de confier la rédaction de cette demande à un professionnel.

Demande irrégulière

Si le locataire a omis d’adresser au bailleur sa demande de renouvellement dans les délais ou dans les formes requises, il est en principe forclos de son droit à un nouveau bail et devra quitter les lieux.

Il arrive cependant qu’en dépit du défaut des formalités requises, le locataire se maintienne dans les lieux. Pour autant que ce maintien de l’occupation se fasse de l’accord du bailleur et ne soit pas équivoque (qu’il ne s’agisse pas, par exemple, d’une simple tolérance du bailleur, le temps pour le locataire commercial de trouver un nouvel immeuble), un nouveau bail, d’une durée indéterminée celui-là, sera conclu.

Dans cette hypothèse, le bailleur aura toujours la faculté de notifier à son locataire "à durée indéterminée" un congé de 18 mois au minimum.

Mais, toujours dans ce cas, le locataire pourra solliciter auprès de son bailleur entre le 18e et le 15e mois qui précède l’échéance de ce congé, le renouvellement du bail. Observons encore que le bail tacitement reconduit répond aux clauses et conditions de l’ancien bail.