La résiliation anticipée des baux commerciaux

La durée des baux commerciaux ne peut être inférieure à neuf années. Que se passe-t-il lorsque les parties veulent y mettre fin à l’amiable avant l’échéance? Quelles sont les règles à appliquer? Et quelles sont les conséquences si ces règles ne sont pas respectées ?

Pour être soumis à la loi sur les baux commerciaux, et donc avoir une durée qui ne peut être inférieure à neuf années, le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble, affecté à un commerce ou à un artisanat. Il doit s’agir d’un commerce de détail ou d'un commerce artisanal en contact direct avec le public et non avec les seuls grossistes. L’activité commerciale doit s’exercer dans l’immeuble lui-même en telle sorte que le commerçant qui effectue ses prestations principalement hors de l’immeuble loué ne voit pas ce dernier protégé par la loi. Ainsi d’un plombier dont l’activité commerciale s’exerce essentiellement au domicile de ses clients.

 

Durée du bail commercial

Le bailleur et le locataire qui concluent pour la première fois un bail commercial ne peuvent lui donner une durée inférieure à neuf années. C’est une disposition impérative de la loi, ce qui signifie que toute clause de la convention qui réduirait cette durée serait annulable. Une location convenue pour une durée inférieure est automatiquement portée à neuf ans.

Dans la mesure où semblable disposition a été édictée uniquement dans l’intérêt du preneur. ce dernier a cependant toujours la faculté de renoncer à invoquer la nullité d’une clause qui stipulerait une durée locative inférieure à neuf ans.

Résiliation anticipée

Même lorsque le bail a d’office une durée de neuf ans ou que par l’effet de la loi cette durée s’impose au bailleur, les parties peuvent y mettre fin avant terme. On ne voit en effet pas pourquoi des cocontractants qui ne souhaitent pas rester liés y seraient contraints.

Toutefois, en ce qui concerne la durée des baux commerciaux, l’accord des parties sur cette résiliation anticipée doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration faite devant le juge. De plus, cet accord ne peut intervenir qu’après que le locataire a été mis en possession du bail écrit qui lui permettrait de revendiquer l’exécution normale du bail.

La loi a voulu éviter que des bailleurs malhonnêtes fassent pression sur leur locataire en n'octroyant un bail que concomitamment à la signature d’une convention de résiliation anticipée. On constatera qu’en effet si la renonciation fait l’objet d’un acte notarié, ou ne serait-ce que d’une déclaration devant le juge de paix, il n’y a plus de doute quant à la date réelle de l’accord des parties sur la résiliation anticipée du bail.

Les parties qui veulent rompre leur relation avant l’échéance ne pourront donc se borner a rédiger un document sous seing privé, dont la date resterait incertaine, mais feront appel à leur avocat pour se présenter devant le juge de paix ou se rendront chez leur notaire. Ceux-ci attireront leur attention, et tout particulièrement celle du locataire, sur la réalité de leurs droits .

Si les parties ne respectent pas cette formalité, il s’agit là encore d’une nullité relative que le locataire a la possibilité de couvrir, notamment par l’exécution de l’accord. Le locataire qui quitte les lieux à la suite de semblable résiliation ne pourrait ensuite revenir sur la validité de cette convention, dès lors qu’il l’a exécutée de son plein gré.

On observera encore que rien n’oblige bailleur et locataire à convenir d’une résiliation immédiate. Ils peuvent tout aussi bien subordonner celle-ci à la survenance d’un événement futur, voire incertain, par exemple la vente du bien donné en location.