La révision du loyer

Dans le cadre d'une convention de bail, il faut respecter l'équilibre entre l'intérêt du bailleur d'obtenir une rétribution légitime de son investissement et l'intérêt du locataire qui dispose d'un droit au logement. Dès lors, si la valeur locative de l'immeuble varie le bailleur ou le locataire pourront, dans certaines circonstances, demander la révision du montant du loyer.

La révision du loyer ne peut être demandée qu'à la fin de chaque période de trois ans, uniquement pendant entre le neuvième mois et le sixième mois qui précèdent l'expiration de chaque période.

Exemple: si le contrat de bail est entré en vigueur le 1 juillet 2001, la première période de trois ans expire le 30 juin 2004. La demande de révision devra être formulée entre le 1 octobre 2003 et le 31 décembre 2003.

Si le bailleur et le locataire sont d'accord ...

Dans ce cas, aucun problème! Le montant du loyer peut être revu suivant les termes de l'accord. Toutefois, l'accord doit intervenir pendant cette période fixée entre le neuvième mois et le sixième mois précédant la fin de chaque triennat. Dans notre exemple, l'accord doit avoir été conclu entre le 1 octobre et le 31 décembre 2003.

Il n'existe pas de forme particulière pour rédiger cet accord; Un simple écrit contresigné par les deux parties suffit.

Mais, s'ils ne sont pas d'accord ...

Dans ce cas, celui qui demande la révision du loyer doit s'adresser au juge de paix. Le juge de paix doit être saisi entre le sixième mois et le troisième mois précédant l'expiration de la période de 3 ans. Dans notre exemple, ce sera entre le 1 janvier et le 31 mars 2004.

Le juge de paix ne pourra accorder une révision du loyer que s'il constate que la valeur locative normale du bien a évolué de la manière suivante:

- soit en constatant une augmentation ou une diminution de cette valeur locative d'au moins 20% du loyer payé à la suite de circonstances nouvelles. Ces circonstances ne doivent pas dépendre du propriétaire ou du locataire: ainsi, si le contrat initial a été négocié avec un loyer de base manifestement trop bas ou trop élevé, les parties ne peuvent pas profiter de ces dispositions pour demander un réajustement du loyer.

- soit en constatant qu'à la suite de travaux que le bailleur a payés, la valeur locative a augmenté d'au moins 10 %par rapport au loyer payé. Les travaux exécutés par le locataire ou les travaux financés par le propriétaire pour rendre l'immeuble conforme aux exigences minimales de qualité ne rentrent pas en ligne de compte pour permettre cette augmentation de loyer.

Le juge de paix a un grand pouvoir d'appréciation : il doit agir avec prudence et, sagesse, et peut décider d'accorder une révision du loyer qui n'est pas proportionnelle à la révision de la valeur locative: si cette valeur a augmenté de 40%, il peut accorder une augmentation de loyer de 20%; il peut même refuser une variation du loyer, même si la valeur locative a considérablement évolué.