La garantie locative

La garantie locative sert à garantir le propriétaire pour les dégâts locatifs que le locataire causerait aux lieux loués. Elle est remise par le locataire, sera maintenue pendant la durée du bail, et sera restituée au locataire à sa sortie des lieux, pour autant qu'il ait rempli ses obligations.

Formes de garanties locatives

Lorsqu’une garantie locative est prévue dans le contrat de bail, elle peut prendre trois formes. Le choix entre l’une de ces formes appartient au locataire. Il peut s’agir :

- soit une garantie payée en une seule fois sur un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une banque. Cette garantie ne peut alors excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer.

- soit une garantie bancaire qui permet au locataire de constituer progressivement la garantie. Il s'engage alors à reconstituer totalement cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans. La garantie équivaut à trois mois de loyer maximum. L’institution bancaire devra être celle auprès de laquelle le locataire dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

- soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. Dans ce cas, c’est le CPAS lui-même qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.

Vente de l'immeuble loué

Le nouveau propriétaire doit respecter les droits et les obligations de l'ancien propriétaire, à l'égard du locataire de l'immeuble. C'est donc l'acquéreur qui devra bénéficier de la garantie versée au vendeur, et qui devra en rendre compte à l'acquéreur.

Le transfert de la garantie à l'acquéreur se fera généralement le jour de la signature de l'acte notarié. L'acquéreur et le vendeur doivent régler ensemble les modalités de transfert; souvent, dans le cadre des services qu'il rend volontiers à sa clientèle, le notaire se proposera de s'en occuper.

S'il s'agit d'une garantie bancaire ou d'un compte bloqué, il suffira de notifier à l'institution financière l'accord du vendeur, et d'indiquer le nom du nouveau propriétaire. S'il s'agit d'une garantie versée en espèces, le vendeur devra la remettre à l'acquéreur: le transfert pourrait éventuellement s'opérer par prélèvement sur le prix remis au vendeur.

L'acquéreur devra cependant être très attentif à l'obligation de blocage de la garantie sur un compte bancaire: si le vendeur a conservé les sommes en espèces, le locataire pourra demander les intérêts: à qui? au vendeur ou à l'acquéreur?

Pour éviter toute discussion, il vaut mieux tout prévoir dans le compromis de vente. Il est donc prudent de mentionner dans le compromis la situation locative précise, avec les modalités relatives aux garanties versées.