La durée normale du bail est de neuf ans

Un contrat de bail a, en principe une durée de neuf ans.

Ainsi, la loi fixe à neuf ans la durée des baux suivants:

- Les baux verbaux seront présumés avoir été conclus pour une période de neuf ans.

- Les baux conclus par écrit, mais où aucune durée n'est stipulée: par exemple, s'il est stipulé que le locataire pourra rester dans les lieux tant qu'il le souhaitera.

- Les baux conclus pour une durée comprise entre trois et neuf ans: un bail conclu pour une période de 5 ans, sera automatiquement considéré comme un bail de neuf ans.

Il existe cependant des exceptions aux principe de la durée de neuf ans: les baux de courte durée (pour une durée inférieure à trois ans), les baux de longue durée (supérieure à neuf ans), ou les baux à vie sont autorisés, mais sont réglementés par des dispositions spéciales.

Début et fin du bail

Le bail entre en vigueur le jour prévu dans le contrat écrit; s'il s'agit d'un bail verbal, la date retenue est celle où le locataire a pu entrer dans les lieux.

L'expiration du terme de neuf ans ne met pas fin automatiquement au bail. Toutefois, une des deux parties peut y mettre fin, à condition de donner un congé au moins six mois avant l'échéance. A défaut de congé, le bail sera automatiquement prolongé pour une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions. Le propriétaire et le locataire peuvent alors mettre fin au bail tous les trois ans, sans devoir donner de justification et sans devoir payer d'indemnité, mais en respectant toujours le congé de six mois.

Prenons l'exemple d'un bail conclu le 15 décembre 2000, et entrant en vigueur le 1 janvier 2001. Au plus tard, le 30 juin 2009, le propriétaire ou le locataire peuvent confirmer qu'ils mettront fin au bail à son échéance: dans ce cas, le contrat se terminera le 31 décembre 2009. Si aucun congé n'est donné, le bail sera prolongé jusqu'au 31 décembre 2013. A nouveau, si aucune partie n'a, avant le 30 juin 2013, notifié sa volonté de mettre fin au bail, le contrat est prorogé jusqu'au 31 décembre 2016, et ainsi de suite...

Possibilité de mettre fin au contrat anticipativement

Il existe plusieurs possibilités de mettre fin anticipativement au contrat de bail:

De commun accord, les parties peuvent décider de mettre fin au contrat avant la période de neuf ans: il suffit qu'elles rédigent un écrit constatant leur accord à ce sujet.

Si une des parties ne respecte pas ses engagements, l'autre partie peut toujours demander au juge de paix la résolution judiciaire du bail.

Dans certaines situations, les parties peuvent unilatéralement mettre fin au bail: le bailleur peut mettre fin au bail dans les conditions prévues par la loi; de même, le locataire peut y mettre fin, à tout moment, et sans motif, mais, également moyennant le respect de certaines conditions.

Le décès du propriétaire ou du locataire ne met cependant pas fin au bail: le contrat doit être respecté jusqu'à son terme par les héritiers en cas du décès d'une des parties en cours de bail.

Nous analyserons également la situation particulière de l'acquéreur d'un immeuble loué.